건축물대장부터 건물 용도 확인까지, 건물 매입 전 필수 서류

상업용 부동산이나 빌딩 매입은 건물 용도 확인과 같은 기본적인 검토 없이 현장만 보고 결정하기엔 리스크가 큰 거래입니다. 특히 강남 건물 가격은 동일한 규모라 하더라도 용도, 권리관계, 불법·위반 여부, 임대차 구조, 세금, 안전 리스크 등에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 실제 건물 매입 과정에서 반드시 확인해야 하는 부동산 매매 서류를 알아보고, 건축물대장 보는 법과 건물 용도 확인 방법 등 매입 전 점검 포인트를 정리했습니다.

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한눈에 보는 건물 매입 전 필수 확인 항목

본격적으로 부동산 매매 서류를 살펴보기 전에 건물의 기본 정보부터 정리해 두는 것이 좋습니다. 아래 항목들은 건축물대장과 등기부등본 등 주요 서류를 확인할 때 기준이 되는 정보입니다.

• 주소, 지번, 도로명 (동·호·층 포함)
• 대지면적, 연면적, 층수, 구조, 준공일
• 주용도 및 층별 용도
• 토지 용도지역·지구·구역 및 지구단위계획 수립 여부
• 등기상 소유자 정보 및 주요 권리관계

이 기본 정보 중 하나라도 서류에 다르게 기재되어 있다면 단순한 표기 오류인지, 리스크 신호인지 먼저 점검해야 합니다. 아래에서는 각 서류를 어떻게 확인하면 되는지 차례대로 살펴보겠습니다.

1. 권리·소유 리스크 확인

건물 매입 과정에서 소유자나 권리관계에 문제가 있다면 입지나 수익성 검토는 의미가 없어집니다. 따라서 매입 검토 단계에서는 다른 서류보다 등기부 문서를 최우선으로 확인하는 것이 원칙입니다.

(1) 등기부등본

등기부등본은 건물의 소유권과 권리관계를 가장 명확하게 확인할 수 있는 문서입니다. 건물과 토지는 각각 별도로 관리되기 때문에 건물 등기부와 토지 등기부를 모두 확인해야 합니다.

a. 소유자 및 지분 구조
명의와 실제 매도인이 일치하는지, 공동소유일 경우 지분 비율은 어떻게 구성되어 있는지 확인합니다.

b. 근저당권 설정 여부
채권최고액이 매매가 대비 과도하지 않은지, 말소 조건은 어떻게 되는지 점검해야 합니다.

c. 소유권 제한 관리
가압류, 가처분, 압류, 임차권등기 등 소유권 행사에 제한을 주는 권리가 설정되어 있는지 확인합니다.

d. 신탁등기 여부
처분신탁일 경우 매도 절차와 필요 서류가 일반 매매와 달라지므로 반드시 검토해야 합니다.

e. 기타 특수 권리 존재 여부
지상권, 지역권, 전세권 등 특수 권리가 설정되어 있는지도 함께 살펴봐야 합니다.

(2) 토지대장 및 임야대장·지적도

토지대장과 임야대장은 토지의 물리적 조건과 법적 현황을 확인할 수 있는 기본적인 부동산 매매 서류입니다. 여기에 지적도를 함께 살펴보면 서류상 정보와 실제 토지 이용 상태가 일치하는지 판단할 수 있습니다.

a. 토지 면적, 지목, 분할·합병 이력
대장에 기재된 면적과 지목이 실제 이용 현황과 일치하는지 확인하고, 과거 이력이 권리관계나 분쟁으로 이어질 소지가 있는지 살펴봅니다.

b. 경계 및 형상
지적도상 경계가 명확한지, 토지 형상은 어떤지, 인접 토지와의 관계가 이용이나 개발에 불리하게 작용하지 않는지 확인합니다.

c. 도로 접합 여부
맹지, 코너, 접도 폭 등은 건축 가능성과 활용도에 직접적인 영향을 주는 요소이므로 점검하는 것이 좋습니다.

d. 건축·증축 가능성 판단의 기초 자료
토지 형상과 접도 조건은 향후 신축, 증축, 리모델링 가능성을 판단하는 기초 자료가 되기 때문에 매입 전 함께 검토해야 합니다.

2. 건물 정보·불법 여부 확인

매입을 고려하고 있다면 건물 자체의 정보와 불법 여부를 정확히 확인하는 과정이 필요합니다. 단일 문서로는 일부 위반 사항을 놓치기 쉽기 때문에 건축물대장 보는 법을 이해한 뒤 관련 서류를 비교하며 검토하는 것이 중요합니다.

(1) 총괄표제부

총괄표제부는 건물의 기본적인 규모와 구조, 이용 현황을 한눈에 파악할 수 있는 서류입니다. 대지면적과 연면적, 건폐율, 용적률로 건축 규모와 토지 적정성을 확인하고, 층수, 구조, 준공일, 주용도 등 건물의 전반적인 특성도 함께 점검해야 합니다.

이때 건축물대장에 기재된 수치가 실제 현황이나 영업자료와 일치하는지 비교하는 것이 건축물대장 보는 법의 핵심입니다. 만약 대장 정보와 현황 간 차이가 있다면 표시상의 문제인지, 법적 적합성에 영향을 미치는 사항인지 확인해야 합니다.

(2) 표제부

표제부는 동별 건축물 정보를 알 수 있는 자료로, 하나의 대지에 여러 동이 있는 경우 특정 동의 용도, 구조, 층수를 사전에 파악하는 데 유용합니다.

(3) 전유부

전유부는 구분건물에서 각 호수별 전유면적과 용도를 확인할 수 있는 부분입니다. 구분상가나 오피스텔처럼 구분 소유 형태의 건물이라면, 매입 전 필수적으로 점검해야 합니다.

3. 건물 용도 확인, 대장만 보고 판단하면 위험합니다

건물 용도 확인 시 건축물대장만 보고 단정하기 쉽지만, 서류와 현장 정보를 교차 검증하는 과정을 거쳐야 합니다.

(1) 토지이용계획확인원 (토지이음)

토지이용계획확인원을 통해 용도지역·지구·구역을 확인하면 해당 토지에서 가능한 건축 용도와 이용 범위를 파악할 수 있습니다. 또한 건축 행위 제한, 고도·경관 규제 등을 함께 살펴보면 증축, 개축, 용도 변경 가능성도 가늠할 수 있습니다.

또한 인접 도로 계획과 지구단위계획 수립 여부를 확인하면 토지 이용 변화와 개발 리스크를 정확하게 판단할 수 있는데요. 지구단위계획이 있다면 건폐율 및 용적률 외에도 건축한계선, 공개공지, 주차시설, 입면 제한 등 설계에 영향을 주는 규정이 포함될 수 있으므로 원문(PDF)을 확인해야 합니다.

(2) 도로·건축 규제 조건

부지가 접도 요건을 충족하는지, 인접 도로 폭이 건축 관련 법규에 맞는지 확인할 필요가 있습니다. 또한 막다른 도로 여부, 도로 후퇴, 건축선 지정 등 도로와 관련된 제한 사항을 검토하면 증축이나 대수선, 용도 변경 시 발생할 수 있는 법적 제약을 미리 파악할 수 있습니다.

4. 불법·인허가·민원 리스크

등기나 대장 정보뿐 아니라 행정 기록을 통해 불법 여부와 인허가 이력, 민원 가능성까지 확인하는 과정이 필요합니다. 관련 행정 서류를 살펴보면 겉으로 드러나지 않는 문제를 사전에 파악할 수 있습니다.

(1) 사용승인 및 인허가 이력

사용승인서를 통해 건물이 적법하게 준공되었는지, 준공일은 언제인지 확인해야 합니다. 국토교통부 세움터를 이용하면 인허가 이력, 변경 허가 내역, 용도 변경 이력 등을 알 수 있습니다.

(2) 불법건축물 여부와 이행강제금

위반건축물로 등록된 이력이 있는지, 이행강제금 부과 내역이나 체납 여부는 없는지도 파악해야 하는데요. 이는 매입 이후 법적 분쟁이나 재정적 리스크로 이어질 수 있는 요소이기 때문입니다. 

건축물대장상으로 문제가 없어 보이더라도 실제 현장과 다른 경우가 적지 않으므로 서류 확인과 현장 점검을 병행하는 것이 중요합니다.

5. 임대차·수익 구조 검증

건물 매입 전에는 현재의 임대차 구조가 수익을 내고 있는지도 고려해야 합니다. 이를 위해 모든 임대차계약서의 사본을 확보하고, 임차인 및 면적, 보증금, 월세, 관리비, 무상임대 기간, 임대료 인상 조건, 계약 만기일 등을 정리한 임대현황표(Rent Roll)를 검토해야 합니다.

이와 함께 보증금 수령 및 반환 조건이 실제 운영과 일치하는지, 연체나 분쟁 현황은 어떤지도 점검하는 것이 좋습니다. 또한 임대료에 부가가치세가 포함되어 있는지, 세금계산서 발행 구조는 어떻게 되어 있는지도 확인해 두면 이후 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.

 6. 세금·공과금·체납 확인

매입 이후 예상치 못한 비용이 발생하지 않도록 세금과 공과금 체납 여부를 사전에 점검해야 합니다. 국세·지방세 완납증명서로 세금 납부 상태를 확인하고, 재산세와 종합부동산세 현황까지 살펴보면 세금 부담을 정확히 파악할 수 있습니다.

이와 함께 관리비와 전기, 가스, 수도 요금 등 공과금 체납 여부도 확인해야 하는데요. 경우에 따라서는 4대보험 체납 여부까지 알아두면 매입 후 발생하는 추가 비용이나 법적 리스크를 미리 예방하는 데 도움이 됩니다.

7. 안전·설비 리스크

안전과 설비 관련 리스크는 한 번 문제가 발생하면 사고나 영업 중단을 넘어 법적 책임으로까지 이어질 수 있습니다. 따라서 매입 전 승강기 검사 결과와 정기점검 이력을 통해 기계적 결함이나 안전사고 위험은 없는지 확인해야 합니다.

이와 함께 소방시설 점검 결과서와 시정명령 이력, 전기 설비 점검 자료를 통해 안전 기준을 제대로 준수하고 있는지, 적법성에 문제가 있거나 잠재적인 위험 요소는 없는지도 살펴보는 것이 중요합니다.

가능하다면 주차장이 법정 대수를 충족하고 있는지 알아보고, 구조 안전, 누수 여부, 외벽 상태에 대한 진단 자료까지 확보해 두면 장기적인 리스크를 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

서류만으로는 부족한 현장 점검 필요 항목

건물 매입 전에는 서류만으로 판단하기보다, 현장을 함께 확인하며 실제 상태와의 차이를 비교하는 것이 좋습니다. 대장상으로는 문제가 없어 보여도 현장에서만 드러나는 요소들이 적지 않습니다.

• 층수·연면적
  건축물대장에 기재된 내용과 실제 건물 규모가 일치하는지 확인
• 건물 용도 확인
  근린생활시설, 업무시설, 주택, 숙박시설 등 실제 사용 용도가 대장상 용도와 일치하는지 점검
• 불법 부속 시설
  옥탑, 다락, 테라스, 창고 등이 무단으로 설치되거나 점유되어 있지는 않은지 확인
• 주차장
  전용 공간 침범 여부나 피난통로를 주차 공간으로 사용하고 있지는 않은지 점검

매도자에게 요청해야 할 서류 리스트

건물 매입 검토 과정에서 다음과 같은 서류가 필요합니다.

① 토지·건물 등기부등본

② 토지대장·지적도

③ 건축물대장(총괄표제부/표제부/전유부)

④ 임대차계약서 전부 + 임대현황표

⑤ 국세·지방세 완납증명서

⑥ 소방 점검 결과서

⑦ 승강기 검사·점검 이력(해당 시)

⑧ 최근 12개월 관리비·전기·수도 고지/납부 내역

⑨ (가능 시) 사용승인서 및 인허가·용도변경 이력

건물 매입에서는 단 한 장의 서류라도 놓쳐도 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다. 핵심은 특정 서류에 의존하지 않고 여러 서류를 함께 확인하고 현장 검증까지 병행하는 것입니다.

시세나 수익성, 입지 역시 중요한 판단 요소이지만, 무엇보다 법적·행정적 리스크를 철저히 제거하는 것이 안전한 건물 매입의 출발점이 됩니다.

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