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성수동 건물 매매, 지금이 적기일까?
최근 가장 핫한 지역 중 하나인 성수동. 성수동에서 건물을 매입할 계획이 있으신가요? 이번 글에서는 성수동 부동산 시장의 전반적인 흐름과 주요 장점, 가격 동향, 투자 전략 및 주의 사항까지 꼼꼼하게 분석해 드립니다. 끝까지 집중해 주세요.
1. 성수동 부동산 시장 개요
서울 성수동은 최근 몇 년간 도시재생과 상업화를 통해 과거 공업지대에서 서울의 대표적인 복합 문화·비즈니스 허브로 부상하며 부동산 시장에서 가장 주목받는 지역이 되었습니다. 성수 권역 내 대형 개발 프로젝트가 진행되면서, 시장 활성화는 더욱 촉진될 전망입니다.
주요 개발 프로젝트
- 팩토리얼 성수 (2024년 완공): IT 기업 밀집지구 조성
- 젠틀몬스터 신사옥 (2025년 건립 예정): 문화·상업 시설 확대
- 성수대교 확장공사 (2026년 완료 예정): 강남 접근성 10분대로 개선
- 이마트 부지 초대형 오피스 단지 (2027년 완공 예정): 연면적 65,000㎡ 규모
위와 같은 개발 호재로 인해 성수동은 상업과 주거, 비즈니스 기능이 공존하는 핵심 지역으로 자리 잡고 있습니다.
2. 성수동 건물의 주요 장점
(1) 높은 임대 수익률
성수동은 스타트업, 프리미엄 카페 등의 입점 수요가 꾸준하여 임대료가 지속 상승하고 있습니다. 특히, 꼬마빌딩의 경우 평균 연 3%대의 수익률을 기대할 수 있습니다.
(2) 지속적인 가치 상승
서울숲 주변, 연무장길, 성수역 인근은 꾸준한 부동산 가격 상승세를 보이는 지역입니다. 특히 성수동2가 일대는 재개발 가능성이 높아 장기 투자자들의 높은 관심을 받고 있습니다.
(3) 트렌디한 브랜드 및 젊은 소비층 유입
MZ세대를 겨냥한 브랜드들이 성수동에 집중되면서 젊은 소비층이 유입되고 있습니다. 이는 상권 성장과 건물 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.
(4) 개발 용이성
성수는 준공업지역 권역으로, 기본 350~400%의 용적률을 활용한 신축이 가능합니다. 특히 공장 등 구옥이 많아 합리적인 가격에 매입 후 신축 및 건축 사업을 진행하기 유리합니다.
또한, 중소형 빌딩의 통임대 수요가 높아 임차인 모집이 쉽고, 직접 사옥으로 사용할 때도 건축 행위 이후 확실한 건물 컨셉을 가지고 운영하기에 좋습니다.
3. 성수동 건물 가격 동향
성수동의 건물 매매가는 2023년 대비 2024년에 평균 10~15% 상승했습니다. 핵심 상권인 연무장길과 서울숲 인근에서는 소형 빌딩의 거래량이 증가하고 있으며, 공시지가 대비 3~7배 수준에서 거래되고 있습니다.
최근 토지 가격 동향
- 대로변 토지 평단가: 최고 1.8억 원까지 거래
- 이면도로 평단가: 1.4억~1.5억 원 수준
성수동의 건물 가격은 지속적으로 상승 중이지만, 매입 후 신축을 계획 중이라면 수지타산을 고려하여 1억 대 초반으로의 매입을 추천해 드립니다.
4. 투자 전략
성수동 건물에 투자할 때는 지역별 특성과 투자 유형별 전략을 종합적으로 고려해야 합니다.
(1) 지역별 전략
성수 상권은 기본적으로 4가지로 구분됩니다.
성수동 주요 상권 지도
a. 서울숲 상권
프리미엄 상권으로 대형 브랜드 유치가 가능하며, 장기 임대 수익형 투자에 적합한 지역입니다.
b. 뚝섬역 상권
블루보틀 1호점을 필두로 카페·디저트 업장이 활성화된 상권입니다. 향후 F&B 및 라이프스타일 브랜드 중심으로 상업 공간 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.
c. 연무장길
성수의 대장 상권이라고도 불리는 연무장길 인근은 젊은 창업자와 브랜드 유입이 활발하여 향후 임대료 상승 가능성이 높습니다.
d. 성수역 북단
성수역 기준 북쪽으로는 지식산업센터 단지와 중소형 사옥이 밀집해 있어 사무실 임대 수요가 풍부합니다. 아직 개발이 안 된 구옥들이 많기 때문에 건물 매입 후 기업 사옥 및 업무시설 용도의 수익형 자산으로 운영하는 전략이 유리합니다.
(2) 투자 유형별 전략
a. 사옥형
사옥으로 사용하기에 가장 좋은 권역은 성수역 북쪽이라고 평가됩니다. 인근에 지식산업센터도 위치하는 만큼 오피스 수요가 많으며, NOC, 위치, 주차 면에서 지식산업센터 대비 우위를 점할 수 있는 폭이 있습니다.
연무장길 인근에서는 외국인을 대상으로 하는 유명 리테일(전시 등) 및 식품·패션 브랜드 기업의 사옥을 추천드립니다. 다만 임대료 수준이 매우 높고 한 블록마다 시세가 바뀌기에 정확한 임대료 시세 예측은 쉽지 않습니다. 따라서 철저한 상권 분석을 바탕으로 임대 계획을 수립하시기 바랍니다.
b. 수익형
2025년 2월 기준 담보대출 금리(5~7%) 대비 임대 수익률(2~3%)이 낮아 단순 임대수익 투자보다는 개발 가치를 고려한 전략이 필요합니다. 다시 말해 임대수익 + 지가 상승으로 인한 시세 차익 등까지 고려해야 합니다.
c. 투자형(밸류애드형)
매입 후 리모델링 및 신축을 통한 가치 상승을 노린다면 성수전략정비구역 내 재개발 가능성이 있는 지역을 선점하는 전략을 추천합니다. 장기 투자 시 큰 수익 가능성이 있지만 진행 속도를 고려해야 합니다. 추가로 평단가 수준이 이미 높지만, 토지 단가가 시세 대비 경쟁력이 있다면 서울숲 상권, 연무장길 등 유동 인구가 폭발적으로 높은 권역의 투자도 생각해 볼 수 있습니다.
5. 투자 시 주의 사항
(1) 시장 과열 및 가격 거품
최근 몇 년간 부동산 가격이 급등하면서 거품이 낀 매물이 있을 수 있으므로, 실거래가 및 임대료 대비 적정한 매입가인지 면밀히 분석해야 합니다.
(2) 건축 규제 및 법적 문제
건축법, 용도 변경 가능성, 개발 계획 등을 사전에 확인해야 하며, 특히 재개발 지역 내 건물 매입 시 보상 및 철거 문제 등을 고려해야 합니다.
(3) 공실 위험 및 임대 수익 검토
일부 비핵심 상권의 경우 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 따라서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역을 선택하는 것이 중요합니다.
(4) 건축 행위 검토
성수는 기본적으로 준공업지역에 대한 용적률을 사용해 건축할 수 있습니다. 다만 이에 더해 토지 매입 후 건축비, 주변 임대 시세 등을 고려하여 수익성을 철저히 검토해야 합니다. 도로 폭의 조건이나 기부채납 등 활용할 수 있는 것들에 대해 철저히 조사하고 수익성을 분석하는 것이 핵심입니다.
현 시장에서는 신축보다 리모델링을 권장하며, 그중에서도 통임대 사무실로 활용할 수 있도록 리모델링할 것을 추천해 드립니다. 이때 가장 중요한 부분은 주차 대수이며, 자주식 주차가 가장 선호됩니다.
성수동은 높은 상업적 가치와 트렌디한 브랜드 유입으로 인해 지속적인 성장 가능성이 있는 지역입니다. 그렇지만 현재 성수동 부동산 시장은 과도기적 성장 단계에 접어들었으며, 2025년에는 보다 차별화된 투자 접근법이 필요한 시점입니다.
특히 2025년 4월 26일까지 연장된 토지거래허가구역 관련 규제를 면밀히 검토해야 할 것입니다. 투자 결과에 대한 책임은 결국 투자자 본인이 부담하게 되므로, 투자는 반드시 본인의 판단과 책임하에 결정해야 합니다. 투자 시 반드시 현장 조사와 전문가 컨설팅을 병행하시기 바랍니다.
성수에서 매력적인 투자 기회를 놓치지 않으려면, 최신 매물 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 성수동 빌딩 투자에 관심이 있다면, 지금 ‘빌디’에서 매물 리스트를 구독하세요. 수익성 분석 리포트와 함께 매주 최신 매물을 무료로 받아볼 수 있습니다.
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