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상가 임대차 보호법 주요 내용 9가지 살펴보기
이번 글에서는 상가임대차보호법이 제정된 이유와 해당 법이 주로 규정하고 있는 내용은 무엇인지 함께 살펴볼 예정입니다. 사무실 임대 준비 과정에서 한 번쯤 들어봤을 상가건물 임대차보호법. 끝까지 읽으시면 사무실 임대를 할 때 필요한 상임법의 핵심 내용을 파악할 수 있습니다.
상가임대차법 취지
상가건물 임대차보호법은 상가건물을 임대할 때 발생할 수 있는 문제를 공정하게 해결하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 법률입니다.
이 법은 주로 ‘임차인’이라는 경제, 사회적 방면에서 상대적 약자 입장의 사람들의 이익을 지키기 위해 만들어졌습니다. 임대료가 지나치게 높아지지 않도록 하고, 임대인이 마음대로 계약을 해지하지 못하도록 하며, 임대 기간의 불안정성을 해소하기 위해 이 법을 활용할 수 있습니다. 또한, 임차 건물에 대한 등기의 어려움, 월차임 산정시 높은 이자율을 적용하는 문제, 임대보증금의 미반환 문제 등을 해결하기 위해 필요한 법입니다.
기존 사무실 계약 만료 기간이 가까워져 오거나, 임차 기간 중 문제가 발생한 경우 “상가임대차보호법”에 대해 많이 찾아보시게 될 텐데요. 이 법을 올바르게 이해하지 않으면 예상치 못한 손해를 입을 수 있으므로, 꼭 정확한 내용을 알아두어야 합니다. 이번 글을 통해 환산보증금, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등 상임법의 주요 내용들을 한 번에 알아가시기를 바랍니다.
1. 환산보증금
상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것이 아니라, 임차보증금이 특정 범위 내에 있는 경우에만 적용됩니다. 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 상가임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다. 다만, 일부 경우에는 지역별 기준을 초과하더라도 상가임차인 보호를 위해 적용되기도 합니다.
2. 환산보증금 계산
환산보증금은 월 차임에 100을 곱한 값과 보증금을 더해 계산합니다.
상가임대차법 시행령에 따라 환산보증금을 계산하여 이 법의 적용 여부를 결정합니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘어설 경우, 원칙적으로 상가임대차법이 아닌 「민법」 임대차 규정이 적용됩니다.
3. 대항력 획득
상가건물 임차인이 사업자등록을 신청하고 건물을 인도받으면, 그다음 날 0시에 대항력을 취득하여 법적 보호를 받을 수 있습니다. 이는 지역별 보증금과 상관없이 모든 상가 임차인에게 적용됩니다.
4. 우선변제권 보장
대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 우선하여 보증금의 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 이 규정은 지역별 환산보증금 이하인 경우에만 적용됩니다. 따라서, 지역별 환산보증금을 초과하는 공간에 임차하실 경우라면 우선변제권을 보장받지 못하니 실무적인 대안을 찾아야 합니다. 이는 임차 대행사의 컨설팅을 통해 해결할 수 있습니다.
5. 최우선변제권
상가임차인이 경매개시기입등기 전에 대항요건을 갖추고, 소액임차인에 해당하는 경우에는 순위에 상관없이 상가임대차법에서 정한 금액을 경매나 공매 시 최우선으로 우선변제받을 수 있습니다. 이 규정 역시 지역별 환산보증금 이하인 경우에만 적용됩니다.
6. 계약갱신요구권
상가건물임차인은 상가임대차법 적용 여부와 관계없이 임대인에게 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 특별한 이유가 없다면 요구를 받아들여야 하며, 이 규정은 지역별 보증금과 상관없이 모든 상가임차인에게 적용됩니다. 10년간 계약갱신요구 자체는 가능하나, 재계약 시 임대차 보증금, 임대료 및 관리비가 임대인 임의로 인상될 수 있습니다.
따라서 재계약 시점을 염두에 두고 이에 대비한 전략을 수립해야 합니다. 재계약 대비 새로운 곳으로의 이전 비용을 기업의 입장에서 예측하고 비교해야 하며, 재계약 시 조건 협의 과정까지 전반적으로 컨설팅 할 수 있는 임차 대행사를 통해 해결할 것을 추천해 드립니다.
7. 권리금 회수 기회 부여
2015년 5월 13일 개정된 상임법의 내용상 임차인이 새로운 임차인을 데리고 올 때, 임대인은 해당 임차인과 임대계약을 맺게 되어 있습니다. 특별한 이유가 없으면 임대인은 새로운 임차인과 계약을 맺어야 하므로 기존 임차인은 권리금을 보호받을 수 있게 되었습니다. 다만, ‘권리금’ 자체는 사무실보다 주로 식당이나 헬스장 등의 리테일 임대차 시 쓰이는 개념입니다. 또한 대형 오피스 빌딩의 경우 대부분 원상복구 의무 승계가 어렵기 때문에, 사실상 사무실 임대차에서는 권리금을 회수할 수 있는 기회가 적다고 볼 수 있습니다.
8. 월차임 연체 시 계약 해지 가능
임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 남아있는 계약 기간과 상관없이 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 “3기의 연체”는 계약서로 정한 지급일 기준, 총 3회분의 연체를 말하며 연속해서 3개월을 연체하지 않아도 모두 합하여 3기분의 월세를 연체한다면 해당합니다. 환산보증금이 지역 기준을 초과하더라도 3기 연체 시 계약 해지 내용은 적용되니 유의해야 합니다.
9. 월차임 인상액 연 5%
임대인이 월차임을 증액하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없습니다. 상임법에 따라 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)의 금액을 초과하지 못합니다.
단, 지역별 환산보증금을 초과하는 상가임대차계약은 상임법이 적용되지 않기 때문에 연 5%의 임대료 인상 제한을 받지 않습니다. 이 경우 과도한 인상을 방지하기 위해서 임대료 인상률에 대한 임대차 계약서 조항을 별도로 협의해야 합니다.
지금까지 상가건물 임대차보호법의 주요 내용을 함께 살펴보았습니다. 다음 글에서는 상가임대차법의 구체적인 적용 범위와 적용 대상에 대해 알아보겠습니다.
현재 진행 중이거나 진행 예정인 임대차 계약 관련하여 잠재 리스크를 직접 점검하기 어렵다면 스매치의 임대차 전문가와 함께 사무공간을 찾아보시기 바랍니다. 스매치는 임대차 과정에서 손실을 예측하고, 이를 최소화하며 기업이 처한 상황을 종합적으로 고려해 최적의 컨설팅을 제공합니다.
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