지역별 환산보증금과 포함 항목을 알아보자

상가임대차보호법은 임대료의 규모에 따라 해당 법의 적용 여부가 결정되며, 이 기준은 지역에 따라 다양하게 적용됩니다. 이 글에서는 임대료를 통일된 기준으로 환산한 환산보증금의 개념과 각 지역에서의 적용 기준, 그리고 계산식과 함께 환산보증금에 포함되는 항목을 살펴보겠습니다.

1. 지역별 환산보증금이란?

상가임대차법은 임차인을 보호하고 계약의 자유를 존중하기 위해 만들어진 법률입니다. 이 법은 영세 상인들의 권익을 지키면서도, 계약을 맺는 당사자들이 상대방과 공정한 입장에서 협상할 수 있도록 원칙을 유지하려는 목적을 가지고 있습니다.

상가임대차와 주택임대차는 목적이 다르기 때문에, 그것에 맞게 보호하는 방식도 다릅니다. 상가임대차에서는 임차인도 상인이므로 주택임대차와는 다른 접근이 필요합니다. 따라서 보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 해당 법이 적용됩니다.

또한, 전세 계약이 많은 주택과 달리 상가건물의 경우 주로 월세와 보증금을 혼용한 방식으로 임대계약이 이루어집니다. 그래서 환산보증금이라는 개념을 사용합니다. 보증금만 있는 경우에는 해당 금액을 기준으로 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단하지만, 월차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임을 100으로 곱한 금액과 보증금을 더한 금액을 합산하여 적용 여부를 결정합니다.

2. 지역별 환산보증금 기준

환산보증금이 얼마일 때, 상가임대차법에 따른 보호를 받을 수 있을까요? 그 기준은 다음과 같습니다.

• 서울특별시 : 9억 원 이하
• 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 이하
• 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원 이하
• 그외 지역 : 3억 7천만 원 이하

지역별 환산보증금 기준은 시간이 지남에 따라 시장 상황에 맞게 지속적으로 변경되어 왔습니다. 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우, 상가건물 임대차보호법에 적용되지 않습니다.  상임법 적용 대상이 아니더라도 계약갱신청구권 10년은 보장받을 수 있으나, 재계약 시 임대료 상한 제한은 5%에 해당하지 않기 때문에 이 부분을 임대차 계약서 내에 별도로 지정하시기를 추천해 드리고 있습니다. 스매치는 이처럼 임대차 계약 과정에서 임차인이 놓칠 수 있는 모든 부분을 체크하여 리스크를 최소화합니다.

3. 환산보증금 포함 항목 및 계산식

1) 보증금과 월차임

이것은 보증금과 월차임을 더한 금액으로, 월차임을 보증금으로 환산할 때 월 단위의 차임에 100을 곱하여 계산됩니다. 수식으로 표현하면 {보증금 + (월차임 x 100) = 환산보증금}입니다. 만약 차임이 월 단위가 아닌 경우에는 월 단위로 차임액을 전환하여 환산보증금을 계산합니다.

2) 관리비 등

임차인이 월차임 외에 관리비나 홍보비 등을 임대인에게 매월 지불하는 경우 이 관리비는 월차임에 포함이 될까요? 여기서 관리비나 홍보비는 실제 사용되는 경비로 간주하며, 상가건물의 사용 대가로 간주하지 않기 때문에 월차임으로 볼 수 없습니다. 또한 집합건물의 경우 관리비는 임차인이 관리사무소에 직접 납부하는 것이 일반적이므로, 관리비는 환산보증금을 계산할 때 포함되지 않습니다.

3) 부가가치세 포함 여부

상가임대차계약서 작성 시 임차인이 부가가치세를 별도로 부담하기로 한 경우, 부가가치세가 월차임에 포함되는 것일까요? 부가세의 포함 여부에 따라 지역별 기준 이하인지 초과인지 결정되는 경우에는 이 부분이 무척 중요해집니다.

유권 해석상 계약서에 부가가치세를 별도라고 기재했더라도 월차임은 부가가치세를 이미 포함한 금액이라고 계산 및 해석해 왔습니다. 그러나 ‘차임’에 부가가치세액을 포함할 이유는 없다고 한 판례가 있기도 합니다.

• 수원지법 2009.4.29. 선고 2008나 27056 판결 [건물명도] 확정

정리하자면, 부가가치세가 별도로 계약서에 기재되지 않은 경우 월차임은 부가가치세를 포함한 금액이라고 간주합니다. 임대차계약서에 부가가치세를 별도로 명시하였다면, 관계 법률 및 판례를 고려하여 상가임대차법의 적용 여부가 결정됩니다.

환산보증금이 지역별 기준의 경계에 있다면, 이 점을 계약 전 미리 파악하고 있어야 합니다. 만약 지역별 기준을 초과할 가능성이 있다면 상가임대차법을 보장받지 못할 상황에 대비한 계약서를 마련해야 할 것입니다. 임대차 계약에 관한 전략 수립은 스매치와 같은 임차 대행사의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 상가임대차법에 따라 구체적으로 어떤 보호를 받을 수 있을지는 상가임대차법 주요 내용 글에서 다루고 있으니 참고하시기를 바랍니다.

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