강남 사무실 임대: 상가임대차법 미적용 시 임차인 권리 보호 전략

강남 사무실을 임대하고 계신가요? 그렇다면 아마 상가임대차법의 보호를 받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 상가임대차법은 경제적 사회적 약자를 위해 만들어진 법률로, 임대료의 규모가 일정 금액 이하일 때에만 보호받을 수 있습니다. 강남 지역의 평균 NOC(전용면적당 임대료)는 약 23만 원으로 50평만 되어도 상가임대차법 보호를 받을 수 있는 기준을 넘어서게 됩니다.

이번 글에서는 강남 지역에서 사무실 임대를 고려 중인 기업이 상가임대차법의 보호를 받지 못할 경우 임차인으로서 권리를 지키는 방법에 관해 설명해 드리겠습니다.

1. 환산보증금과 관계없이 적용되는 사항

상가건물 임대차보호법은 지역별 환산보증금 기준에 따라 적용 여부가 달라집니다. 그러나 지역별 환산보증금을 초과한 경우에도 여전히 적용되는 사항이 있습니다. 

1) 대항력

환산보증금의 규모와 관계없이 대항력은 대항 요건만 갖추면 생깁니다. 따라서, 임대료가 지역 기준을 초과하더라도 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다.

2) 계약갱신요구권

상가임대차법 적용 여부와 관계없이 임차인에게는 계약갱신요구권이 있습니다. 따라서 현재 임차 중인 곳에서 퇴거하기 싫다면, 임대인에게 최대 10년간 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

2. 환산보증금 기준 초과 시 적용되지 않는 사항

그러나 다음의 경우에는 상가임대차법의 보호를 받을 수 없기 때문에 다른 방식으로 보호해야 합니다.

1) 우선변제권, 최우선변제권

우선변제권, 최우선변제권이 보장되지 않습니다. 즉, 상임법으로 보증금을 보호할 수 없다는 뜻입니다. 따라서, 전세권, 질권, 근저당 등을 설정하여 보증금을 지켜야 합니다. 임대인, 임차인의 상황에 따라 가장 적합한 방법을 선택하기 위해 임대차 전문가와 상의하는 것을 권장합니다.

2) 월차임 인상액 연 5%

상가건물 임대차보호법에 따르면 임대인이 임대료를 인상하고자 할 경우 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 그러나 지역별 환산보증금 기준을 초과해 상임법의 적용을 받지 못하는 경우, 인상액 제한이 없기에 임대인이 5% 이상 인상할 수 있습니다. 따라서, 계약 기간 동안 매년 어느 정도로 임대료를 인상할 것인지에 대한 조항을 계약서에 별도로 명시해야 합니다.

3. 추가 유의 사항

1) 노티스(Notice) 기간

임대차 계약을 해지하고자 할 때 일반적으로 임대차 계약 만료일 3개월에서 6개월 전에 서면으로 통지할 필요가 있습니다. 계약서에서 정해둔 노티스 기간에 임대인과의 합의를 완료해야 하며, 이 기간에 합의되지 않으면 조항에 따라 자동 연장이 될 수도 있습니다. 보통 5년 임대차 계약 시 노티스 기간은 6개월로 설정합니다.

2) 의무 임차 기간

임차인과 임대인이 계약을 해지할 수 없는 기간을 뜻합니다. 임대차 계약 기간이 만료되기 전에 중도 해지를 해야 할 경우, 나머지 기간의 임대료를 내야 할 수 있습니다. 쌍방 조항이므로 의무 임차 기간이 끝난 뒤 임대인의 계약 해지 요청에 의해 임차 중인 공간에서 쫓겨나게 될 수도 있습니다. 보통 5년 임대차 계약 시 의무 임차 기간은 3년으로 설정합니다. 의무 임차 기간이 3년이더라도 노티스 기간을 포함하게 되어 3년 3개월, 혹은 3년 6개월이 의무 임차 기간이 됩니다. 이 의무 임차 기간은 임대인의 성향, 빌딩의 펀드 구조, 페이버(Favor) 등에 따라 달라질 수 있습니다.

3) 원상복구 의무

프라임 빌딩은 원상복구를 굉장히 까다롭게 보는 편입니다. 또한 그 범위가 계약서에 포함되어 있는데, 임대인마다 계약 조항이 다르니 잘 확인해야 합니다. 원상복구의 의무와 범위에 대해서는 다른 글에서 자세히 다루고 있습니다.

강남 지역에서 사무실 임대를 고려 중이시라면 상가임대차법의 보호 여부와 각종 조항에 대한 이해가 필요합니다. 상가임대차법의 보호를 받지 못하는 경우에도 임차인은 다양한 전략을 활용하여 권리를 보호할 수 있습니다. 이때 임대차 전문가와 협력하여 권리를 보호하는 방법을 찾는 것이 좋습니다. 또한, 임차인의 이익을 지키기 위해서는 임대차 계약서의 조항을 주의 깊게 검토하고 협의해야 할 것입니다.

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