[2026년 5월] 사무실 임대 시장 뉴스 총정리 : 사상 최고 매매가 경신, 임차인이 알아야 할 3가지

올 상반기 서울 오피스 시장에는 임차인이 눈여겨볼 변화가 이어졌습니다. 강남은 매매가가 사상 최고가를 새로 썼고, 성수에는 신축 프라임 오피스가 잇따라 준공됐으며, 마곡은 입주 업종 규제를 대폭 완화했습니다.

매매가는 오르고 신축은 쏟아지는데, 임차인은 흔히 "임대료가 더 오르겠구나" 하고 망설입니다. 건물 값이 올랐으니 임대료도 비싸지리라 보는 것입니다. 하지만 명목 임대료는 매매가를 그대로 따라 움직이지 않습니다.

오히려 공실 부담이 커진 건물주들은 명목가는 그대로 둔 채 입주 혜택을 늘리기도 합니다. 그렇다면 임차인은 강남, 성수, 마곡에서 각각 어떤 기회를 잡을 수 있을까요?

1. 강남 매매가가 올랐는데, 임대료도 따라 오를까요?

매매가가 올랐다고 임대료 부담이 곧장 커지지는 않습니다.

올해 초 상업용 부동산 시장에서 가장 주목받은 소식은 강남(GBD) 권역의 매매가 최고가 경신이었습니다. 강남 오피스 평균 매매가는 2025년 3분기 평당 3,954만 원에서 2026년 1분기 4,067만 원으로 올라, 사상 처음 4,000만 원을 넘었습니다. 같은 기간 서울 전체 평균(3,000만 원대)이나 다른 권역보다 높은 수준입니다. 생활용품 브랜드 다이소(한웰)가 사옥용으로 테헤란로 '케이스퀘어 강남Ⅱ'를 평당 5,348만 원, 총 3,550억 원에 매입한 사례도 시장에 큰 신호를 줬습니다.

이 소식에 임차인은 강남 임대료도 그만큼 오를 것이라 걱정합니다. 하지만 임대료는 매매가가 아니라, 그 건물에 들어오려는 수요와 공실 상황에 따라 정해집니다. 강남은 공실이 낮아 임대료가 견조한 편이긴 합니다. 다만 매매가가 사상 최고를 찍었다고 해서, 임대료가 그 상승폭을 그대로 따라가지는 않습니다.

물론 임대료가 내려가지도 않습니다. 임대료를 먼저 낮출 이유는 없으니, 이건 굳이 설명할 것도 없습니다. 핵심은 임대인의 상황입니다. 공실이 부담스러운 임대인은 계약서상 명목 임대료는 그대로 둔 채, 렌트프리나 인테리어 비용 지원(TI) 같은 혜택을 제공하기도 합니다. 겉으로 드러나는 임대료를 지키는 데는 이유가 있습니다. 건물의 평가 가치와 은행 대출 한도가 계약서 임대료를 기준으로 매겨지기 때문입니다. 임대료를 낮추면 건물 가치가 깎이고 대출 압박이 들어오니, 차라리 눈에 덜 띄는 혜택으로 실제 받는 돈만 조절하는 것입니다. 그래서 임차인은 임대료가 비싸다는 단편적인 사실만을 바라보기보다, '어떤 혜택을 더 받을 수 있느냐'에 집중해야 합니다.

그럼 임차인은 무엇을 요청해야 할까요?

건물주가 줄 수 있는 혜택을 적극적으로 활용하는 것이 효과적입니다. 무상 임대 기간(렌트프리)을 조율하거나, 인테리어 비용 지원(TI)을 함께 협의하는 방식입니다. 같은 명목 임대료라도 이런 혜택을 더하면 실제 부담하는 비용, 즉 전용면적 1평당 월 고정비(NOC)는 크게 낮아집니다.

2. 성수에 신축이 쏟아진 지금, 새 건물로 옮길 기회일까요?

네, 성수로 이전을 생각하고 있다면 임차인에게 유리합니다.

지난 3월 캡스톤자산운용은 성수동의 '성수 프라임 오피스'(2026년 3월 준공)를 약 3,300억 원(평당 약 3,640만 원)에 사들였습니다. 마스턴투자운용이 2024년 약 3,100억 원에 선매입했던 자산으로, 준공 전인데도 차익을 남기며 새 주인을 찾았습니다. 성수는 그동안 팝업스토어와 상권으로 더 알려진 곳입니다. 크래프톤, 무신사 같은 대형 기업이 자리 잡았지만, 이를 넘어 강남·여의도에 준하는 업무지구로 커질 수 있을지가 지금 주목받는 지점입니다.

성수에서는 신축 빌딩이 한꺼번에 준공되면서 채워야 할 빈 사무실도 함께 늘었습니다. 건물주는 임대 수입은 들어오지 않는데 대출 이자 같은 고정비는 계속 나가기 때문에, 공실을 빨리 채워야 하는 부담이 큽니다.

신축 프라임 오피스를 합리적으로 잡고 싶다면, 지금이 적기입니다.

트렌디한 신축 사옥을 찾던 기업에게는 좋은 기회입니다. 짧은 기간에 신축 물량이 몰리면, 임차인 한 곳을 두고 여러 임대인이 입주를 유치하려 경쟁하는 상황이 됩니다. 그만큼 임대인이 내거는 조건도 좋아집니다. 신축 프라임 빌딩이 공실을 막으려고 제시하는 초기 입주 조건(렌트프리 등)을 활용하면, 프라임 오피스에 들어가면서도 NOC 기준 고정비를 낮출 수 있습니다.

3. 마곡 지식산업센터 규제 완화, 우리 회사도 입주할 수 있을까요?

일부 제외 업종을 빼면, 이제 대부분의 업종이 입주할 수 있습니다.

마곡 지식산업센터 임대인과 이 지역을 눈여겨보고 있던 임차인에게 반가운 소식이 나왔습니다. 4월 중순 서울시가 마곡산업단지 지식산업센터의 입주 업종 제한을 대폭 완화하겠다고 밝혔습니다. 기존에 IT·BT·NT·GT·R&D 등 첨단산업 25개 업종에 한정됐던 입주 범위를, 산업집적법 시행령 제6조상 허용 업종까지 넓힌 것이 핵심입니다.

마곡은 첨단 R&D 허브라는 기준이 뚜렷해, 일반 지식산업센터보다 입주 조건이 까다로웠습니다. 빈 사무실이 있어도 업종이 맞지 않으면 입주가 막혀, 공실이 쌓이는데도 채우지 못하는 상황이 이어졌습니다. 임대인들이 가장 골머리를 앓던 부분입니다. 이번 완화로 그 문턱이 낮아졌습니다.

마곡 이전을 고민했다면, 지금 매물부터 확인하세요.

해당 업종이면서 규제 탓에 마곡 진입을 미뤄 온 기업이라면, 지금 매물을 살펴볼 만합니다. 마곡은 공급 과잉 영향으로 NOC 기준 고정비가 비교적 낮게 형성돼 있습니다. 규제 문턱이 낮아지고 임대인이 적극적인 입주 조건을 제시하는 지금이, 낮은 고정비로 대형 오피스 인프라를 누릴 수 있습니다.

5월 시장, 한마디로 정리하면

매매가와 겉모습만 보고 임대료가 계속 올라간다고 위축될 필요는 없습니다. 임대인에게는 자산 가치와 대출을 지켜야 하는 사정이 있고, 그 사정 때문에 명목 임대료는 굳어 있어도 실제 협상에서는 혜택의 여지가 큰 시장이 형성됐기 때문입니다.

선택지가 늘어난 만큼, 직접 비교하고 판단할 것도 많아졌습니다. 강남에서 렌트프리와 TI를 골라 활용하는 방법, 신축이 잇따라 준공돼 다급해진 성수, 규제가 풀린 마곡의 입주 가능 업종 확인까지, 혼자 다 따지기에는 시간이 부족할 수 있습니다.

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