강남 사무실 임대료 비교 | 실제 매물 3곳, 어디가 가장 합리적일까

"40명 규모 기업의 총무 담당자입니다. 현재 사무실 임대 계약이 얼마 남지 않아 급하게 매물을 찾고 있습니다. 임대료도, 관리비도, 보증금도 천차만별이라 어떻게 비교해야 할지 모르겠습니다."

오늘은 강남의 실제 매물 후보는 3곳을 가지고 비교해보도록 하겠습니다. 월 고정비가 가장 싼 곳, 룸과 주차가 잘 갖춰진 곳, 면적이 가장 넓은 곳. 어디로 가야 할까요?

숫자만 보면 A 건물이 압도적으로 좋아 보입니다. 월 고정비 700만 원, NOC도 가장 낮습니다. 하지만 한 항목씩 뜯어보면 이야기가 달라집니다.

1. 월 고정비가 가장 싼 A 건물, 바로 계약해도 될까요?

A 건물이 겉으로는 가장 저렴합니다. 하지만 발생 가능한 추가 비용이 있습니다.

A 건물은 월 고정비 700만 원, NOC 7만 6,087원으로 3곳 중 가장 저렴합니다. 전용률도 100%라 계약면적 전부를 활용할 수 있습니다.

문제는 별도 룸이 0개라는 점입니다. 40명 기업이라면 회의실 최소 2개, 대표실이나 집중 업무실 1개 정도는 필요합니다. 이 공간을 만들려면 파티션이나 유리벽 공사가 추가로 필요하며, 규모에 따라 공사비로 수백만 원이 들 수 있습니다.

주차도 무료 1대뿐입니다. 법인차가 있거나, 외부 미팅 손님이 자주 방문하는 업종이라면 추가 주차가 필요한데, 차량별 월 10~20만 원의 비용이 따로 붙습니다.

2. 조건이 좋은 B 건물, 여기가 합리적이지 않나요?

추가 공사 없이 바로 입주할 수 있다는 건 큰 장점이지만, 면적을 꼭 확인해야 합니다.

B 건물은 별도 룸 8개, 무료 주차 5대, 역 도보 3분으로 조건이 가장 좋아 보입니다. 회의실, 대표실, 탕비실이 다 갖춰져 있어 인테리어 부담 또한 적습니다. A 건물에 비해 추가 비용에 대한 부담이 적어 2달 안에 이사해야 하는 상황이라면 가장 현실적인 선택입니다.

하지만 전용면적 90.4평에 룸이 8개가 있습니다. 룸마다 3~5평이라고 가정하였을 때, 오픈 업무 공간은 50~60평입니다. 40명이 앉으면 1인당 면적이 1.2~1.5평으로, 보통 1인당 2.5~3평으로 계산하는 것보다 훨씬 좁습니다. 다만, 법무법인과 같이 별도 룸이 많이 필요한 직종의 경우, 인테리어비용을 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.

NOC가 가장 높은데 괜찮은 건가요?

B 건물의 NOC는 9만 1,261원으로 3곳 중 가장 높지만, 이 안에 룸 8개와 주차 5대가 이미 포함되어 있습니다. 상담실, 회의실이 많이 필요하고, 차량 주차가 많이 필요한 회사라면 추가 비용을 고려해야 하는 A나 C 건물에 비해 B 건물이 가장 합리적입니다. 다만, 인테리어를 얼마나 바꾸느냐에 따라 예산은 많이 발생할 수 있습니다.

3. 비용이 가장 높은 C 건물, 그래도 선택하는 이유가 있을까요?

보증금은 높지만, 면적이 가장 여유롭습니다. 인원이 늘어날 계획이 있다면 고려해볼 만한 건물입니다. 다만 3곳 중 비용이 가장 높고, 파티션 공사비가 추가로 발생할 수 있습니다.

월 고정비가 1,000만 원으로 3곳 중 가장 높고, 보증금도 1억 2,000만 원입니다. 별도 룸이 없어 A 건물과 마찬가지로 파티션 공사가 필요한데, 면적이 넓은 만큼 공사 범위와 비용도 커질 수 있습니다.

하지만 C 건물은 전용 116평으로 3곳 중 가장 넓습니다. 40명 기준 1인당 2.9평이라, 회의실과 집중 부스를 별도로 구성해도 좌석 공간에 여유가 있습니다. 관리비가 월 임대료에 포함되어 있어 매달 고정비를 예측하기도 쉽습니다. 인원이 더 늘어날 예정이거나, 비교적 넓은 공간이 필요하다면 세 건물 중 가장 적합합니다.

4. 그럼 어떤 기준으로 정해야 하나요?

가장 먼저 NOC(전용면적 1평당 월 고정비)로 예산 범위 안에 드는 곳을 추려야 합니다.

건물마다 임대료에 관리비가 포함된 곳도 있고, 별도인 곳도 있어서 월 임대료만 비교하면 실제 비용 차이를 알 수 없습니다. NOC는 이런 차이를 하나의 기준으로 맞춰주는 지표입니다. 예산이 맞는 곳을 추린 다음에는 우리 회사 상황에 맞는 조건을 따져보면 됩니다.

하지만, 비교할 매물이 아직 없다면, 조건만 입력하면 비교표를 바로 받아볼 수 있습니다. 스매치는 2만 5천여 건의 매물 데이터베이스를 기반으로 희망 조건에 맞는 매물을 즉시 제안하고, 전담 PM이 1:1로 배정되어 투어부터 계약까지 함께합니다.

👉🏻 조건 입력하고 매물 비교표 받아보기

함께 보면 좋은 글

• 사무실 이사 고민 중이라면? 꼭 확인할 5가지와 딱 맞는 공간 찾는 법
• 상가·사무실 임대 사이트 5가지 총정리
• 사무실 임대, 임차 대행 서비스가 필요한 순간 총정리