상가임대차보호법상 대항력과 (최)우선변제권 1편

현재 임대하여 사용 중인 우리 사무실이 갑자기 소유자가 바뀌거나 경매에 걸리게 되면, 이전 임대인과 계약한 계약 내용은 어떻게 될까요? 기존의 임대차 계약을 새로운 소유자에게 주장할 수 없다면, 지금 있던 사무실에서 나와야 할 수도 있습니다.

하지만 상가건물임대차보호법은 이런 경우를 위해 대항력과 우선변제권이라는 방법을 제공하여 임차인의 임대보증금을 보호하고 있습니다. 이번 글에서는 임차인을 보호하는 방법인 대항력에 대해 알아봅니다.

1. 대항력이란?

대항력은 “임차인이 임대차계약을 체결하지 않은 새로운 건물주에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘”입니다.

상가임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청했을 때는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하고 있습니다. ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다’는 의미는 ‘제삼자에 대하여 대항력이 있다’는 의미이며, 이는 임차인이 임차 건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차 건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있다는 것입니다.

따라서 임차인은 임대차계약 기간에는 건물주가 바뀌더라도 임차권자의 지위를 유지하여 임대차계약기간 동안 점유할 수 있음은 물론 임대차계약 기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 점유할 수 있습니다.

2. 대항력 요건

대항력을 갖기 위한 요건은 어떻게 될까요? 임차인의 대항력요건은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우입니다. 대항력은 요건만 갖추면 되며, 확정일자의 유무와는 상관이 없습니다.

(1) 상가건물의 인도

건물의 인도란 점유의 이전을 말하며, 이는 건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배를 이전하는 것을 말합니다. 점유의 이전은 현실의 인도, 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도를 포함합니다. 각각의 항목에 대해 자세히 설명하겠습니다.

a. 현실의 인도

현실의 인도란 건물주가 건물에 대해 갖고 있는 사실상의 지배를 임차인에게 현실적으로 이전하는 것을 말합니다. 예를 들어, 출입문 실물 열쇠를 건네받은 경우도 현실의 인도라고 할 수 있습니다.

b. 간이인도

간이인도란 임차인이 이미 건물을 점유하고 있을 때, 임대인과 임차인의 의사만으로 건물을 인도받는 것을 말합니다.

c. 목적물반환청구권에 의한 인도

제삼자가 점유하고 있는 임차 건물에 대한 임차권을 양도하는 경우 양도인이 그 제삼자에 대하여 가지는 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 건물을 인도하는 것을 말합니다. 간단히 말하면, 임차인이 현재 점유해 사용하고 있는 건물의 임대인이 바뀌더라도 대항력이 여전히 있다는 뜻입니다.

d. 점유개정에 의한 인도

상가건물 소유자가 점유하여 사용하던 건물을 매도하면서 매수인으로부터 당해 건물을 임차하는 경우를 점유개정에 의한 인도라고 말할 수 있습니다.

(2) 사업자등록

a. 사업자

사업자란 사업목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말합니다. (부가가치세법 제2조 제1항) 사업자는 개인이나 법인뿐만 아니라 비법인 사단, 재단도 포함하는 개념입니다.

b. 사업자등록

사업자등록이란 납세의무자를 효율적으로 파악하기 위해 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 사업장 정부의 대장(관할세무서 사업자등록부)에 등재하는 것을 말합니다.

3. 대항력 효력 발생 시기

(1) 발생 시기

대항력의 효력은 건물 인도와 사업자등록이라는 2가지를 모두 갖춰야 하고, 2가지 요건 중 늦게 갖춘 날의 익일에 그 효력이 발생합니다. 즉 대항력의 효력은 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 갖춘 다음 날에 발생합니다.

(2) 존속 요건

건물의 인도와 사업자등록은 대항력의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건입니다. 즉 대항력을 주장하기 위해서는 대항요건을 계속 유지하고 있어야만 합니다. 경매에서 대항력을 주장하기 위해서는 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다는 뜻이기도 합니다.

4. 대항력 구비에 관한 유의 사항

(1) 계약서와 공부 일치 여부

건물소재지가 등기부등본 또는 건축물 관리대장, 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 않는 경우 대항력을 주장하지 못할 수도 있습니다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 차이가 나는 경우 사업자등록 정정 신고 등을 통해 일치시켜야 합니다.

(2) 임대차계약 변경

임대인의 인적 사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임차목적물, 건물일부 임차시 해당 도면 등이 변경되어 임대차계약의 내용이 변경되는 경우 임차인은 반드시 사업자등록 정정 신고를 해야 대항력을 주장할 수 있습니다.

5. 대항력 확대 적용

2015년 5월 13일 개정된 상가임대차법에 따르면 지역별 환산보증금을 초과하는 상가임대차에도 모두 대항력을 인정합니다. 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정되기 전에는 지역별 환산보증금 이하인 상가 임차인이 사업자 등록을 했을 경우만 대항력이 인정되었습니다. 그러나 상가임대차법 개정으로 임차인은 보증금과 월차임 액수와 관계없이 이전 임대인과 체결한 임대차계약의 권리를 새로운 임대인에게 주장할 수 있게 된 것입니다.

그리고 대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약 내용뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리도 새로운 임대인에게 행사할 수 있습니다.

다만, 지역별 환산보증금을 초과하는 상가 임차인의 대항력 적용은 2015년 5월 13일 상가임대차법 개정 이후 상가임대차계약을 체결한 임대차나 갱신에 합의(묵시적 갱신도 포함)한 임대차계약만 적용됩니다. 즉 소급효가 없습니다. 다시 말하면 환산보증금을 초과하는 상가임대차 계약이 2015년 5월 13일 이전에 체결했다면 임대차 기간 중 변경된 새로운 임대인에게는 전 임대인과 체결한 임대차 계약을 주장할 수 없다는 것입니다.

단순히 대항력이 있다는 사실만으로는 보증금을 보호받기 어려울 수 있습니다. 우선변제권 또는 최우선변제권을 통해서도 보증금을 지킬 수 있으나, 이 두 가지로도 보호받지 못하는 경우가 존재합니다. 다음 글에서는 이어서 우선변제권에 대해 알아보겠습니다. 또한 근저당, 질권, 전세권 등을 통해 보증금을 보호할 수 있는 실무적인 수단에 관해서도 설명해 드리겠습니다. 스매치는 이 모든 사항을 고려하여 최적의 사무실을 구해드리는 임차 대행사입니다.

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