사무실 구하기
상가임대차보호법상 대항력과 (최)우선변제권 2편
이번 글에서는 상가건물 임대차보호법상 우선변제권에 대해 자세히 알아봅니다. 대항력과 (최)우선변제권 - 1편에서는 대항 요건, 효력 발생 시기 등 대항력에 대해 구체적으로 다루고 있으니, 아직 확인하지 못했다면 먼저 읽고 오시기를 바랍니다.
1. 대항력이란?
대항력에 대해 다시 한번 간단히 짚고 가겠습니다. 대항력은 임차인이 임대 건물의 소유자 변경, 계약 승계, 또는 다른 관계자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 이를 위해서는 건물의 인수와 사업자 등록이 필요하며, 이후로 일정한 기간이 지난 다음에 효력이 발생합니다.
기존의 「민법」에서는 임차인이 새로운 소유자에게 임대권을 주장할 수 없습니다. 그러나 상가건물임대차보호법을 통해 이런 제한을 없애고, 인수와 사업자 등록만으로도 새로운 소유자에게 대항력을 주어 임차인의 지위를 보호하게 됩니다.
본격적으로 임차인이 보증금을 지킬 방법, 우선변제권에 대해 살펴보겠습니다. 우선변제권은 대항력을 가진 임차인이 임대 건물이 경매 등으로 소유권이 이전될 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력 조건(인수와 사업자 등록)과 임대차 계약서에 기재된 확정일자가 필요합니다. 확정일자란 임대차 계약이 존재함을 입증하기 위해 법적으로 인정받는 날짜를 말합니다.
2. 우선변제권이란?
우선변제권이란 특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 권리를 말합니다. 상가임대차법 제5조(보증금의 회수)의 제2항에 따르면 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차 건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 이 권리를 우선변제권이라고 합니다. 즉, 배당절차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다.
3. 우선변제권 요건
(1) 확정일자 부여
위에서 살펴본 것과 같이 상가 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다. 확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 향후 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 뜻합니다.
(2) 대항력과 확정일자 유지
건물 인도 + 사업자등록이라는 2가지의 대항요건 외에 계약서에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날에 우선변제권의 효력이 발생하고, 확정일자를 먼저 받고 건물 인도 + 사업자등록을 나중에 하였다면 이를 마친 다음 날에 우선변제권이 발생합니다. 또한 임차인은 대항력과 확정일자를 배당요구 종기 일까지 유지해야만 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있습니다.
(3) 배당요구 행사 여부
우선변제권이 있더라도 배당요구를 배당요구종기일까지 하지 않으면 배당을 해주지 않습니다. 대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권이 있는 상가 임차인이 영업하는 상가가 경매가 진행될 때, 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 해야만 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
(4) 확정일자 증명
상가 임차인이 확정일자를 갖춘 임대차계약서를 분실한 경우에도 우선변제권의 효력은 그대로 유지됩니다. 단, 배당을 받기 위해서는 확정일자를 받은 임대차계약서를 경매법원에 제출해야 하는데 이 경우에는 관할세무서장에게 확정일자가 부여되었음을 확인받아 그 확인서를 제출해야 하므로 약간의 번거로움이 발생합니다.
(5) 환산보증금 초과 상가 임차인
지역별 환산보증금을 초과하는 임차인은 확정일자를 부여받을 수 없습니다. 즉 지역별 환산보증금을 초과하는 상가 임차인은 우선변제권이 없다는 의미입니다. 서울 지역에서 대형 오피스를 임대하는 기업이라면 대부분 이 기준을 초과하기 때문에, 실무적으로 보증금을 보호할 방법을 마련해야 합니다. 해당 내용은 별도로 다루겠습니다.
4. 확정일자 신청 시 구비서류
(1) 신규사업자로 등록하는 경우
- 임대차계약서 원본
- 사업자등록 신청서(확정일자 신청 겸용 서식)
- 임차목적물이 건물의 일부인 경우, 해당 부분의 도면 1부
(2) 사업자등록을 한 경우
- 임대차계약서 원본
- 사업자등록증 원본
- 사업자등록 정정신고서(확정일자신청 겸용서식)
- 임차목적물이 건물의 일부인 경우, 해당 부분의 도면 1부
(3) 미등록 사업자가 확정일자만 우선 신청하는 경우
- 임대차계약서 원본
- 확정일자 신청서
위의 구비서류를 준비하여 세무서를 방문할 때에는 본인 여부를 확인할 수 있는 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을, 대리인인 경우는 위임장(본인의 인감증명서 첨부)과 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.
5. 소액임차인의 우선변제권
소액임차인이란 보증 금액이 일정 금액 이하인 임차인을 말합니다. 소액임차인은 경매 등으로 소유권이 이전될 때, 다른 담보권자들보다 먼저 일정 금액을 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 이를 최우선변제권으로 별도로 규정하고 있습니다.
요약하자면, 상가건물임대차보호법은 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 대항력과 우선변제권을 제공합니다. 대항력은 새로운 소유자에게 임대권을 주장할 수 있는 권리를 주며, 우선변제권은 소유권 이전 시 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이를 통해 임차인의 권리를 지킬 수 있습니다. 최우선변제권에 대한 자세한 설명은 3편에서 이어지며, 소액임차인이 아닌 경우에 보증금을 보호할 방법은 4편에서 확인할 수 있습니다.
함께 보면 좋은 글
스매치 코퍼레이션
도움이 되는 정보였나요?
도움이 되셨다면 좋은 정보를 공유해보세요.
