제소전화해, 사무실 임대차계약 시 요구한다면?

상가 건물의 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 발생하고, 이 문제가 커져 소송을 해야 하는 때도 있습니다. 그러나 소송에 따르는 시간과 비용 손해가 워낙 크기에 심리적인 스트레스까지 겪을 수 있습니다. 이런 상황을 예방하기 위해 활용하는 수단이 '제소전화해'입니다.

임차를 희망하는 상가 혹은 사무실 건물의 임대인으로부터 제소전화해 제안을 받은 임차인이라면 이번 글을 통해 제소전화해는 무엇이며, 장점은 어떤 것이 있는지 실제 사례와 함께 확인해 보시기 바랍니다. 본문 말미에서 제소전화해와 비슷한 역할을 하는 ‘공증’과의 차이도 다룰 예정이니 꼭 끝까지 읽어보세요.

제소전화해란?

'제소'는 소송을 제기한다는 말로, 제소전화해란 제소를 하기 전에 미리 화해하는 것을 뜻합니다. 일반적인 민사 분쟁이 소송으로까지 이어질 상황을 방지하는 목적으로 소송을 제기하기 전, 지방법원 단독판사 앞에서 화해하도록 하는 절차입니다. 위에서 말씀드렸듯이 임대인과 임차인 사이에서 벌어지는 분쟁으로 소송을 하게 되면, 변호사 수임료를 포함한 큰 비용이 들어가고, 기간도 예상보다 길어질 수 있어 심리적인 부담이 커집니다. 소송의 결과가 나기까지 1년 이상의 기간이 소요될 수도 있습니다. 그러나 제소전화해를 해두었다면 일반적으로 2~3개월 내에 분쟁 상황을 매듭지을 수 있습니다.

제소전화해 조서 작성 방법

제소전화해를 진행하기로 했다면, 미리 내용을 협의한 후 해당 내용을 바탕으로 법무법인과 함께 “제소전화해 조서”라는 문서를 작성하게 됩니다. 법무법인(변호사)에 별도의 수임료를 지급해야 하며 보통 임차인이 지급 의무를 갖습니다. 이때 제소전화해 비용은 지역, 빌딩, 법무법인에 따라 그 편차가 매우 큽니다.

제소전화해조서 내에는 임대차 계약 기간, 차임, 사용 목적, 계약 해지 사유 등의 내용이 포함되어 있습니다. 임차인이 임대료를 약속한 기간 이상으로 체납할 경우 어떻게 대처할 것인지, 계약을 해지할 때 인테리어 원상복구는 어떤 기준으로 어떻게 진행할지 등이 그 예시입니다. 임대인과 임차인 모두의 권리에 대해서 상세하게 기재합니다.

제소전화해 조서 작성 시 유의 사항

임차인과 임대인 양측이 모두 동의한 내용으로 제소전화해를 작성했더라도 다음과 같은 경우에는 법원이 인정하지 않습니다.

1. 임대인, 임차인 중 한 명이라도 화해기일에 출석하지 않는 경우
2. 제소전화해 신청 당시와 화해기일 사이에 계약 내용이 변경된 경우
3. 제소전화해 조서에 강행법령 위반 사항이 있는 경우

위 3가지 중 1가지에라도 해당되는 경우, 제소전화해가 성립되지 않아 법원이 기각하거나 보정 명령을 내릴 수 있으므로 주의해야 합니다.

제소전화해 진행 임대차 컨설팅 사례

스매치의 고객사 중 사무실 이전 과정에서 제소전화해가 중요한 역할을 했던 사례를 공유드리겠습니다. 보통 제소전화해는 임대인이 임차인 측으로 요청합니다. 기업 경영난 등 특수한 상황이 발생해 임차인이 임대료를 밀리거나 기존에 정한 기준대로 원상복구를 하지 못하고 나가는 경우를 방지하기 위한 목적으로 쓰는 경우가 많습니다.

제소전화해를 통해 강남 지역의 프라임급 빌딩에 성공적으로 입주한 B사 사례입니다. B사는 업력이 오래된 중견기업이었습니다. 다만, 시장 상황으로 인해 당해 영업이익 실적이 좋지 않은 상황이었습니다. 비즈니스 특성상 GBD에 위치한 프라임급 대형 빌딩 입주가 필요했던 B사.

최근 신사업에서 나는 수익이 점차 커지는 상황이라 재무적으로 임대료를 감당하는 데 무리가 없는 B사였지만, 임대인 측에서는 영업이익이 불안정한 기업의 입주를 보수적으로 바라보고 있었습니다. 이 때 B사의 임차 대행사인 스매치는 B사의 성공적인 사무실 이전을 위해 2가지의 입주 방안을 제시했습니다.

1. 보증금의 비율을 높인다.
2. 제소전화해를 통해 임대인의 불안을 해소한다.

B사의 경우 보증금 목적으로 지출할 수 있는 현금이 제한적이었기에 2안을 선택했습니다. 결론적으로 제소전화해를 통해 임대인의 불안함을 해소하며, B사는 원하는 빌딩에 입주할 수 있었습니다.

제소전화해 조서 항목은 기업이 처한 상황에 대한 정확한 이해를 바탕으로 작성해야 합니다. 입주를 희망하는 빌딩에서 우리 기업의 임차를 거절하거나 제소전화해를 요청한다면 스매치의 임대차 전문가와 함께 전략을 논의해 보시기 바랍니다. 스매치는 기업에 최적화된 임대차 전략을 제시하여 성공적인 사무실 이전을 도와드립니다. 사무실 임대차계약서뿐 아니라 제소전화해 조서도 함께 준비해 드리고 있습니다.

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