사무실 원상복구, 실제 임대차계약서 조항으로 살펴보기

1. 원상복구란?

상가 임대차계약서 상에는 ‘임차인의 원상복구 의무’ 조항이 기재돼 있습니다. 원상복구의무 조항은 임대차 계약이 종료하면 임대차 목적물을 원래의 상태로 회복해서 임대인에게 반환해야 한다는 계약 조항입니다.

원상복구에 대해 임대인과 임차인 양측의 입장이 다르기 때문에 분쟁이 발생하기도 합니다. 임대인의 입장에서는 임차인이 원상복구 의무를 이행하지 않을 시 후속 임차인을 구하는 시기가 지연되어 손해가 발생할 수 있고, 임차인의 입장에서는 원상복구 범위에 따라 그 비용이 달라지기 때문입니다.

따라서 원상복구 의무를 갖고 있는 임차인은 계약서상의 원상복구 의무 조항에 대해 명확하게 이해하고 있어야 하며, 퇴실 시 원상복구에 필요한 비용도 사전에 인지하고 있어야 합니다. 이번 글에서는 원상복구 의무의 범위를 알아보고 실제 임대차계약서도 함께 살펴보겠습니다.

2. 원상복구의 범위

임대차계약서에는 원상복구 의무 조항이 포함되어 있습니다. 계약이 종료되는 경우 임차인이 임대차 목적물을 즉시 제삼자에게 임대할 수 있도록 임대차 개시일과 동일한 상태로 원상회복해야 한다는 조항입니다. 즉, 계약 당시의 모습으로 돌려놓은 뒤 임대인에게 반환해야 한다는 뜻입니다.

원래대로 돌려놓는 것의 범위는 어디부터 어디까지일까요? 원상복구 의무를 다하지 않았을 때는 어떻게 될까요? 임대차계약서마다 이 범위는 다르게 적용될 수 있습니다. 실제 임대차계약서를 살펴보며, 일반적으로 어떻게 규정하고 분쟁을 예방하고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

3. 원상복구 의무 조항

임대차계약서에서 원상복구 혹은 원상회복에 관한 조항은 크게 2가지로 나누어 기재됩니다.

(1) 무엇을 원상으로 복구하는가에 대한 정의

계약이 종료하면 임차인은 임대차 목적물에서 퇴거하고, 해당 공간에 두었던 임차인 소유의 물건을 치우는 등 임대차 목적물을 계약 이전의 상태로 돌려놓는다는 내용을 규정합니다. 다시 제삼자에게 임대를 진행할 수 있도록 복구가 된 상태를 정의하게 됩니다.

(2) 원상복구 의무를 이행하지 않았을 경우에 관한 규정

임차인이 임대차 목적물에서 소유 재산을 반출하지 않는 경우, 임대인은 해당 재산을 임의로라도 반출하기를 희망합니다. 이 과정에서 운반, 보관, 철거 등에 임대인의 비용이 쓰였다면 해당 비용은 임대차 보증금에서 공제하기도 합니다. 임대인 입장에서는 후속 임차인을 구하지 못하면 손해가 발생하기 때문에 계약 종료일 이후에까지 원상복구를 하지 못한 상태가 지속된다면 지연된 기간을 지연손해금으로 치환하여 청구하기도 합니다.

4. 실제 계약서 살펴보기

위에서 설명한 내용이 실제 임대차계약서에서 어떤 형태로 적용되고 있는지 살펴보겠습니다.

(1) ‘원상복구’를 정의하는 조항

① 본 계약이 종료되는 경우 임차인은 즉시 임차인의 책임과 비용으로 임대차 목적물 내의 모든 집기, 비품 기타 임차인의 소유재산을 반출하고, 임대차 목적물을 준공도서를 기준으로 별도의 수선, 보수, 청소 등 비용의 지출 없이 제삼자에게 즉시 임대할 수 있도록 원상회복하여(임차인이 임대차 목적물에서 영업을 하기 위하여 받은 모든 인허가의 말소를 포함한다) 본 계약 종료일에 임대인 등에게 인도하여야 한다. 이를 위해 임차인은 원상회복 후 즉시 임대인 등의 확인 및 승인을 득하여야 한다. 또한, 임차인은 본항에 따른 임대차 목적물의 인도 이전에 임차인의 책임과 비용으로 전대차, 전전세 관계의 종료 및 전대차 목적물의 원상회복을 완료하고, 전차인과 관련한 모든 분쟁을 해결하여야 한다.

(2) 의무 불이행 시 해결 방법에 관한 조항

② 임차인이 본 계약이 종료된 날로부터 n일 이내에 제1항에 따른 원상회복 의무를 이행하지 아니하는 경우, 임대인 등은 직접 원상회복을 실시하고 임차인의 재산을 반출하여 임대인 등이 정한 장소에 보관할 수 있다. 이 경우 원상회복, 임차인 소유재산의 반출, 운반 및 보관 등에 소요되는 비용은 임차인이 부담하고, 임대인 등은 재량에 따라 위 비용을 임대차 보증금에서 공제할 수 있다.

③ 임대인 등은 제2항에 따라 보관하는 임차인 소유재산에 대하여 임차인을 상대로 상당한 기간을 정하여 이를 수령해 갈 것을 최고할 수 있고, 해당 기간 내에 임차인이 이를 수령하지 아니할 경우 임대인 등은 재량에 따라 적정한 방법으로 처분하고 처분 금액을 임대인 등의 임차인에 대한 본 계약상 채권 및 처분비용에 충당하고 잔액이 있으면 임차인에게 반환한다.

④ 임차인은 본 계약이 종료된 날로부터 임차인의 원상회복 및 임대차 목적물의 인도 기타 제1항에 따른 임차인의 의무이행이 실제 완료된 날까지의 기간에 대하여, 지체일수마다 본 계약이 종료된 눈에 적용되는 월 임대료와 월 관리비 합계액의 n배를 n으로 나눈 금액(소수점 이하 절사)을 인도 지연에 대한 지연손해금으로 임대인 등에게 지급해야 한다.

이처럼 원상복구를 이행하지 않을 경우 보증금을 반환받기 어려워지거나, 추가적인 비용을 지급해야 할 수도 있습니다. 특히, 자연 마모와 손상에 따른 원상복구 여부는 논쟁의 여지가 많은 부분입니다.

임차인은 임대차 계약 시 원상 복구 의무와 그 범위에 대해 충분히 이해하고 협의하여 분쟁을 최소화해야 합니다. 그러나 임대인마다 조항이 다르고 기업과 임대차 목적물의 상황별로 합의점이 다르기 때문에 임차인이 이를 직접 임대인과 협의하기는 매우 어려울 것입니다.

따라서, 실제 임대차 계약 시에는 반드시 임대차 전문가와 함께 면밀한 검토 후 계약을 진행해야 합니다. 스매치는 임대차 컨설팅과 인테리어 모두 진행하기에 높은 이해도를 바탕으로 임대인과 협상할 수 있습니다. 3천 개 이상의 기업이 믿고 선택한 임차 대행사 스매치에서 최적의 사무공간을 찾고, 안전한 계약까지 진행하시기를 바랍니다. 또한 '스매치 디자인'에서는 풍부한 임대차 계약 및 시공 경험을 바탕으로 최적의 원상복구 공사를 제공하고 있습니다.

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다음 글에서는 실제 원상복구를 진행할 때 구체적인 철거 과정 및 유의 사항, 적절한 업체를 선정하는 방법까지 설명해 드리겠습니다. 감사합니다.

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