사무실 계약서에서 임차인이 지는 책임 5가지

사무실 임대차 계약서를 펼치면 '임차인은 ~한다'로 시작하는 조항이 줄줄이 이어집니다. 임차인이 빌려 쓰는 쪽, 즉 우리 회사라는 건 알아도 "원상복구는 어디까지 해야 하지?", "남는 자리를 계열사에 내줘도 되나?" 같은 질문에는 바로 답하기 어렵기 마련입니다. 조항 하나하나가 임차인에게 지우는 책임이기 때문입니다.

계약서에서 임차인이 지는 책임 다섯 가지와, 법인이 임차인일 때 서류에서 맞춰야 할 것까지 순서대로 정리했습니다. 서명하기 전에 우리 회사가 무엇을 약속하는지부터 확인해 보세요.

1. 임차인의 책임 범위는 임대인과는 어떻게 다를까요?

임차인은 돈(차임)을 내고 남의 건물을 빌려 쓰는 사람입니다. 반대로 임대인은 건물을 빌려주고 그 대가를 받는 사람입니다. 사무실을 구하는 회사라면 우리 회사가 임차인, 건물주가 임대인입니다.

계약서의 '갑'과 '을'은 정해져 있나요?

아닙니다. 갑·을은 계약서 첫머리에서 "이하 '갑'이라 한다"고 정하는 줄임말일 뿐, 상하관계를 뜻하지 않습니다. 을이라고 권리가 줄어드는 것도 아니고, 두 당사자의 권리와 책임은 조항에 적힌 대로만 생깁니다. 보통 임대인을 갑으로 쓰지만 양식에 따라 반대로 쓰기도 하고, 요즘은 오해를 피하려고 '임대인', '임차인'을 그대로 쓰는 계약서도 많습니다.

2. 사무실 임차인이 지는 책임의 범위는?

크게 다섯 가지입니다. 임대료 납부, 관리비 납부, 원상복구, 전대 제한, 용도 준수·보존입니다.

관리비는 임대료와 따로 봐야 하나요?

네, 따로 봐야 합니다. 관리비에 어떤 항목이 들어가는지는 건물마다 제각각입니다. 어떤 건물은 냉난방비까지 포함하고, 어떤 건물은 별도로 청구합니다. 그래서 같은 임대료여도 실제 부담이 달라집니다. 이때 같은 기준으로 비교하게 해 주는 것이 'NOC'입니다. 보증금을 월 비용으로 환산한 값에 평당 임대료와 관리비를 더한 뒤 전용률로 나눠, 실제로 쓰는 전용면적 1평당 월 비용으로 바꾼 값입니다.

원상복구는 어디까지 해야 하나요?

계약서에 적힌 범위까지입니다. 문제는 그 범위가 '입주 당시 상태'처럼 모호하게 적힐 때입니다. 입주 전에 현장 사진을 남기고, 복구 범위를 특약으로 구체적으로 적어 두시는 것을 추천드립니다. 정리해 두지 않으면 퇴거할 때 보증금에서 생각보다 큰 금액이 빠질 수 있습니다.

공간이 남으면 다른 회사에 빌려줘도 되나요?

임대인의 동의가 있어야 합니다. 남는 공간을 다른 회사에 다시 빌려주는 것을 '전대'라고 합니다. 임대인의 동의 없는 전대는 계약 해지 사유가 됩니다. 계열사나 협력사와 함께 쓸 계획이라면 계약 단계에서 미리 협의해 두셔야 합니다.

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3. 법인이 임차인이라면 무엇을 확인해야 할까요?

계약서 명의, 사업자등록 주소, 서명 권한 세 가지를 확인하셔야 합니다. 개인 계약과 달리 법인 계약은 '누가 임차인인가'를 서류로 맞춰야 하기 때문입니다.

• 계약서 명의 : 임차인 칸에는 대표 개인이 아니라 법인명과 법인등록번호를 적습니다. 대표 개인 명의로 계약하면 비용 처리와 보증금 반환 주체가 꼬일 수 있습니다.
• 사업자등록 주소 : 계약한 주소로 사업자등록을 해야 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 건물주가 바뀌어도 새 건물주에게 계약을 주장할 수 있는 힘입니다.
• 서명 권한 : 대표이사가 아닌 담당자가 서명한다면 위임장과 법인인감증명서를 함께 준비합니다.

계약서에서 우리 회사 정보는 어디를 확인하나요?

첫 장의 당사자 표시와 마지막 장의 서명란입니다. 두 곳의 법인명·주소·대표자가 등기부와 일치하는지 대조하세요. 오타 하나 때문에 보증금 반환이나 등기 단계에서 서류를 다시 받아야 하는 일이 생기기 때문입니다.

여기까지 알면 계약서를 읽을 준비는 끝났습니다. 다만 실제로 어려운 단계는 용어나 기본 개념이 아니라 그다음입니다. 후보 건물마다 관리비 포함 항목, 원상복구 범위, 렌트프리(무료 임대 기간) 조건이 제각각이라 일일이 묻고 표로 정리하다 보면 몇 주가 금방 지나갑니다.

4. 다음 단계 : 조건과 매물 비교하기

이럴 땐 조건 비교를 대신 정리해 주는 중개 서비스를 활용하면 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 스매치는 원하는 지역·인원·예산을 알려주시면 1:1 전담 매니저가 조건에 맞는 매물을 찾고, 건물별 임대 조건을 비교표로 정리해 드립니다. 계약서 검토 단계에서 확인해야 할 조항도 함께 짚어 드립니다.

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출처

• 민법 제618조(임대차), 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한), 제654조·제615조(원상회복), 국가법령정보센터

• 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등), 국가법령정보센터