서울에서 사옥 건물 사려면 최소 얼마가 필요할까요?

서울에서 사옥을 매입하는 것은 단순한 공간 확보가 아닌, 중장기 자산 운용 전략입니다. 그러므로 입지와 향후 가치 상승 가능성, 디벨롭 여지 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이번 글에서는 서울 내 사옥 건물 매입을 고려 중인 분들을 위해 필요한 최소 현금과 지역별 시세 및 특징, 투자 유형별 추천 매물까지 정리해 드립니다. 또한 지속적으로 내게 맞는 매물을 받아볼 방법까지 말씀드릴 예정이니 꼭 끝까지 집중해 주시기를 바랍니다.

1. 왜 ‘서울’에 사옥을 매입하려고 할까요?

많은 기업 대표가 수도권에 사무실을 두고 있음에도 불구하고, 여전히 서울 진입을 검토하는 이유는 명확합니다. 단순한 실사용 목적을 넘어, 투자성과 자산 방어력 때문입니다.

건물을 매입한 후에는 일부는 직접 사용하고, 일부는 임대를 주거나, 리모델링 후 시세차익을 기대하는 방식 등으로 운용할 수 있는데요. 최근에는 금리 부담으로 임대 수익만으로 수익률을 맞추기는 어려워졌기 때문에, ‘향후 재매각 시 차익’이 중요한 판단 요소가 됩니다.

입지는 자산가치의 본질입니다. 서울은 장기적으로도 개발 여력과 수요가 유지되는 몇 안 되는 시장으로, 실사용과 자산 형성을 동시에 추구할 수 있는 전략적 지역입니다.

2. 사옥 매입, 현금 얼마로 가능할까요?

“현금 10억으로는 건물 못 사는 거 아닌가요?”

자주 받는 질문입니다. 그러나 자산 운용 전략에 따라, 그리고 감정가와 대출 비율에 따라 현금 5억부터도 접근할 수 있는 매물이 존재합니다.

▶ 현금 5억 → 약 10~15억 매물 (대출 70~80% 활용 시)

▶ 현금 10억 → 약 30~40억 매물 확보 가능 (안정적인 구조)

실제 90% 대출을 받아 실투자금 7억으로 70억대 매물을 매입한 사례도 있었습니다. 물론 대출 여건과 감정가, 담보가치 등은 상황별로 다르기에 사전 진단이 필수입니다.

3. 권역별 특징 살펴보기

강남권은 서초, 양재, 역삼을 모두 포함하여 이야기합니다. 서울 중심지는 종로, 을지로 등의 도심권과 마포, 성수 등을 뜻하며, 서울 외곽권은 강서구, 은평구, 강북구 등 비교적 중심에서 벗어난 권역을 지칭하는 말입니다.

4. 현금 10억 + 대출 80%, 어떤 건물을 살 수 있나요?

시뮬레이션을 해본 결과, 현금 10억에 대출 80% 조건에는 30억~40억대 매물이 가장 합리적입니다.

예산 시뮬레이션

• 총 매입가: 35억
• 대출 28억 (약 80%)
• 자기자본 7억 + 세금 및 부대비용 약 3억 = 총 10억 소요

5. 실사용 vs 투자, 매수 목적에 맞는 매물 살펴보기

서울에서 건물을 매입하는 이유는 단순히 ‘내 사무실을 마련하려는 것’에 그치지 않습니다. 실제 매수자의 90% 이상은 실사용 + 투자성을 동시에 고려합니다. 아래는 주요 유형입니다.

(1) 실사용 비중이 높은 유형

대표님 또는 팀의 실제 입주가 주목적인 유형입니다. 그러나 이 경우에도 “내가 들어간 이후 이 건물의 가치가 얼마나 올라갈 수 있는지”를 반드시 고려합니다.

▶ 추천 매물: 서초구 양재동 30억 빌딩

해당 자산은 토지 평단가 7,000만 원대 후반으로 신축 가능성과 향후 가치 상승 여지를 보유하고 있습니다. 따라서 현재 사용과 향후 신축을 통한 자산가치 증대를 함께 고려하는 기업에 적합합니다.

이런 유형의 건물은 “내가 필요해서 샀는데, 시간이 지나면 자연스럽게 투자 가치도 생기는” 방향으로 접근하는 경우가 많습니다.

(2) 투자 비중이 높은 유형

현재 건물을 리모델링 또는 디벨롭하여 재매각 시 수익을 기대하는 유형입니다. 요즘처럼 금리가 높고 임대수익률이 낮은 환경에서는, 수익형보다는 차익형 투자 매물이 더 주목받고 있습니다.

▶ 추천 매물: 마포구 동교동 47억 빌딩

인근 거래사례 기준 평당 1.2~1.3억이 일반적이나, 이 자산은 평당 1.1억대 진입이 가능합니다. 이에 따라 리모델링 후 시세차익을 노리는 투자 전략에 적합하며, 가격 진입성이 좋은 시점에 들어가, 디벨롭 후 수익을 노리는 투자자에게 추천해 드릴 수 있는 매물입니다.

또는 다음과 같은 완성형 수익형 자산도 선택지 중 하나입니다.

▶ 추천 매물: 마포구 연남동 24.6억 빌딩

본 자산은 2023년 대수선 완료된 완성형 수익형 건물입니다. 현재 수익률 4%의 입지 양호한 자산으로 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있습니다. 따라서 장기 보유하면서 현금흐름 중심의 수익형 자산을 선호하는 투자자에게 적합합니다.

다만, 수익형 자산일수록 ‘금리 > 수익률’ 구조가 발생할 수 있으므로, 디벨롭 여지 또는 미래 입지 가치까지 함께 검토해야 합니다. 최근 거래된 사례들 기준으로 5년 후 시세차익 수익률로 8~15% 수준을 기대할 수 있으면 매입을 결정하는 경향이 관찰되고 있습니다.

이처럼 매수 목적은 “단순한 실사용”과 “명확한 수익 추구”로 이분화되지 않고, 복합적인 전략을 세운 뒤 입지와 매물 특성에 따라 유연하게 선택하는 것이 중요합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q. 현금 5억으로도 건물 매입이 가능한가요?

→ 가능은 합니다. 다만 감정가가 충분히 나오는 매물, 담보가치가 높은 구조 등 ‘대출 극대화’가 가능한 구조여야 하며, 리스크도 고려해야 합니다.

Q. 왜 대부분 법인 명의로 매입하나요?

→ 양도소득세, 대출 조건, 자산 운용 유연성 모두 법인이 유리합니다. 개인이라도 임대법인을 설립해 매입하는 것이 일반적입니다. 자세한 내용은 관련 글에서 살펴보실 수 있습니다.

• 건물 매입 시 법인으로 하는 이유

Q. 지금은 매수자 우위 시장인가요?

→ ‘시세 이하 매물’, ‘급매’는 분명 존재합니다. 그러나 핵심은 시장 타이밍이 아니라, 지금 나온 매물이 내 전략에 부합하는가입니다.

마무리하며

서울에서 사옥을 매입하는 것은 단순한 오피스 선택이 아니라 기업 자산 운용 전략의 중요한 분기점입니다. 스매치에서는 고객의 예산, 목적, 법인 구조에 따라 최적의 매물과 거래 전략을 제안합니다.

투자 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있으므로, 투자는 반드시 본인의 판단과 책임하에 결정해야 합니다. 투자 시 반드시 현장 조사와 전문 컨설팅을 병행하시기 바랍니다.

서울에서 최적의 투자 기회를 잡으려면, 최신 매물 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 사옥 매입에 관심이 있다면, 지금 빌디에서 매물 구독 서비스를 신청하세요. 수익성 분석 리포트와 함께 매주 최신 매물을 무료로 제공합니다. 이번 글에서 소개한 예시 매물 3개의 상세한 정보도 받아볼 수 있습니다.

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