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건물 매입 시 법인으로 하는 이유는 뭘까?
건물 매입을 고려하고 계신가요? 건물 매입을 고민하고 있다면 한 번쯤 "법인으로 매입하는 것이 유리하다"라는 이야기를 들어보셨을 것입니다. 이번 글에서는 건물을 법인 명의로 매입할 때 얻을 수 있는 주요 이점을 상세히 설명해 드리겠습니다.
1. 세금 절감 효과
(1) 낮은 양도소득세율
법인으로 건물을 매입할 경우, 개인에 비해 양도소득세 부담이 크게 줄어듭니다. 개인과 법인의 양도소득세율은 다음과 같이 큰 차이가 있습니다.
- 개인: 양도소득세 최고 세율 45%
- 법인: 양도소득세 최고 세율 24%
예를 들어, 40억 원의 양도차익이 발생하면 개인은 약 19억 원의 세금을 부담해야 하지만, 법인은 약 8억 원만 납부하면 됩니다. 이는 부동산 투자 수익을 극대화할 수 있는 중요한 요인입니다.
(2) 중과세율 적용 제외
중과세율이란 일반적인 세율보다 높은 세율을 적용하는 것을 말합니다. 주택 양도 시에는 법인도 중과세율을 적용받지만, 상가 등 비주거용 부동산의 경우, 법인이 양도할 때 일반적인 법인세율만 적용되며 추가 과세는 없습니다. 이를 통해 부동산 매매 시 유연한 투자 전략을 수립할 수 있습니다.
2. 자금 운용의 유연성
(1) 재투자 용이성
법인으로 벌어들인 소득은 법인 내에 유보할 수 있어, 이를 추가 부동산 매입 등 재투자에 활용하기 쉽습니다. 개인의 경우 소득세를 낸 후 남은 금액만으로 재투자할 수 있다는 점에서 큰 차이를 보입니다.
(2) 대출 용이성
법인은 개인에 비해 은행 대출 시 더 높은 신뢰도를 가지므로, 추가 자금 조달이 상대적으로 수월합니다.
3. 비용 처리의 이점
(1) 인건비 및 퇴직금 처리
법인의 경우, 대표자 본인에게도 급여를 지급하고 이를 법인 비용으로 처리할 수 있습니다. 또한, 대표자의 퇴직금을 설정하여 추가적인 비용 절감 효과도 기대할 수 있습니다.
(2) 건강보험료 절감
법인의 대표자는 급여를 통해 직장가입자 자격을 유지할 수 있습니다. 이로써 개인 사업자로 전환 시 발생할 수 있는 높은 지역가입자 건강보험료 부담을 피할 수 있게 됩니다.
4. RTI 면제에 따른 대출 여건 개선
(1) RTI란?
RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환 비율)는 연간 임대소득을 연간 대출 이자 비용으로 나눈 값입니다. 이는 임대 수익으로 대출 이자를 얼마나 갚을 수 있는지를 판단하는 지표입니다.
- RTI 계산 방법
RTI = 연간 임대 수익 / 연간 이자 비용
연간 임대 수익이 1억원이고 연간 이자 비용이 8천만원일 경우, 1억원/8천만원 = 1.25입니다.
은행이 임대업자에게 대출을 해줄지 결정할 때 RTI를 활용하는데, RTI가 높을수록 대출 상환 능력이 좋다고 판단되어 대출을 받기 쉬워집니다.
(2) RTI 규제 비적용
RTI는 개인 임대사업자에게만 적용되는 대출 규제로, 법인의 경우 적용되지 않습니다. 참고로, 개인이 주택 임대업을 하려면 RTI 1.25 이상, 비주택 임대업은 1.5 이상이어야 대출이 가능합니다.
현재 서울권 수익형 빌딩 평균 수익률은 약 3% 미만입니다. 건물의 수익률이 낮으면 RTI도 낮아져 대출 한도가 줄어들거나 대출이 거절될 수 있습니다. 따라서 개인으로 매입 시 RTI 규정을 충족하지 못해 대출이 어려울 수 있지만, 법인은 RTI 규제 대상에서 제외되기에 법인으로의 매입을 선호하는 것입니다.
마치며
건물 매입 시 법인 설립을 통한 매입은 세금 절감, 자금 운용의 유연성, 비용 처리, 대출 여건 등에서 강력한 이점을 갖고 있습니다. 특히, 대규모 투자나 장기적인 자산 관리를 계획 중이라면 법인 매입이 매력적인 선택지가 될 것입니다.
다만, 법인 운영에는 추가적인 관리 비용과 법적 책임이 따르므로, 세무 및 법무 전문가와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다. 투자 결과에 대한 책임은 결국 투자자 본인이 부담하게 되므로, 투자는 반드시 본인의 판단과 책임하에 결정하시기 바랍니다. 부동산 매입을 고민하고 계신다면, 지금 바로 전문가와 상담해 보세요!
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