상가 임대차 보호법의 적용 범위와 대상은?

이번 글에서는 상가건물 임대차보호법의 적용 범위와 대상을 구체적으로 알아봅니다. 아직 상가임대차법의 주요 내용을 모르신다면 이전에 발행된 글을 먼저 읽고 오시기를 추천해 드립니다.

상가임대차법 제2조 제1항에 따르면, 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다. 대통령령에서 정한 보증 금액을 초과하는 임대차에 대해서는 「민법」이 적용됩니다. (출처: 법제처)

1. 상가건물의 정의

상가임대차법은 '상가건물'에 적용됩니다. 따라서 이 법이 적용되려면 먼저 영업을 위해 사용되는 장소가 건물로서 인정되어야 합니다. 건물로 인정되려면 주요한 부분인 기둥, 지붕, 주벽이 있어야 합니다. 따라서 미등기건물, 무허가건물, 가설건축물이나 부설건축물도 실질적으로 건물로 인정되는 한 상가임대차법의 적용 대상입니다. 즉, '상가건물'은 건축물의 종류나 등기 여부와 상관없이 건물이 영업에 이용되는 경우를 의미합니다. (건물로 간주하지 않는 셀프세차장, 옥외주차장 등은 제외)

또한, 사업자등록이 필수는 아니지만, 상가임대차법 일부 규정이 적용되려면 해당 건물이 사업자등록이 가능한 상태여야 합니다. 사업자등록이 불가능한 건물은 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 상가건물은 건물뿐만 아니라 건물과 연결된 토지(집합건물의 경우 대지권)도 포함됩니다.

2. 주거 겸 상가건물

상가임대차법 제2조는 "임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다"고 기술하고 있습니다. 이는 임대차의 주된 부분이 영업 목적으로 사용되어야 상가임대차법이 적용된다는 것을 의미합니다.

3. 사업자등록 여부(대항력 요건 구비 여부)

상가건물 임대차보호법은 일반적으로 대항력을 갖춘(사업자등록을 한) 상가임대차에 적용되지만, 제3조(대항력), 제5조(우선변제권), 제14조(소액보증금 우선변제권)를 제외한 나머지 규정은 모든 상가임대차에 적용됩니다. 이는 사업자등록을 하지 않아 대항력 요건을 충족시키지 못한 상가 임차인이라도 임대차 기간, 계약 갱신, 차임에 관한 규정 등이 상가임대차법에 따라 적용된다는 것을 의미합니다.

4. 법인의 적용 가능성

법인도 상가임대차법에 적용될 수 있습니다. 이는 법인도 사업자등록을 할 수 있기 때문입니다. 주택임대차법과는 다르게 법인도 상가임대차법의 적용 대상이 될 수 있습니다. 아래 표에서 주택임대차와 상가임대차를 상세히 비교해 보실 수 있습니다.

상가임대차의 임대차 기간은 최소 1년이며, 최대 10년간 계약갱신요구권이 있습니다. 차임증액은 5% 이내로 청구 가능하며, 보증금의 차임전환시 산정률은 연 12% 또는 한국은행 기준금리에서 4.5를 곱한 값 중 낮은 비율을 적용합니다. 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 및 보증금의 범위는 지역별로 최대 6천5백만원부터 3천만원 이하까지를 소액보증금으로 보며, 소액임차인의 경우 상가건물가액의 1/2 범위 내에서 지역별로 최대 2,200만원부터 1천만원 한도에서 타 권리자들보다 최우선변제권이 있습니다.

상가임대차 적용 여부는 우리 사무실의 환산보증금과 지역별 기준에 따라 결정됩니다. 특히 서울의 주요 권역은 워낙 NOC가 높기 때문에, 상임법 적용이 되지 않는 경우가 많아 항목별로 잘 살피어 대비해야 합니다. 환산보증금을 계산할 때 어떤 항목이 포함되는지와 지역별 환산보증금 기준은 링크된 글에서 확인하실 수 있습니다. 임대 계약을 위한 의사결정이 어려우시다면, 언제든 스매치에 의뢰해 주시기 바랍니다. 스매치는 기업 맞춤형 최적의 임대차 솔루션을 제공합니다.

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