서울 30억대 건물 투자 가이드

서울에서 30억대 건물 매입을 고민 중이신가요?

이번 글에서는 30억대 건물을 매입할 때 꼭 살펴봐야 할 핵심 포인트를 정리했습니다. 건물은 개별적인 특성이 매우 강하기 때문에 한 두가지 기준만으로 평가하기 어렵습니다. 이 가이드를 끝까지 읽으시면 자신의 투자 유형을 파악하고, 적합한 물건을 선별하는 안목을 키우실 수 있습니다.

서울 30억대 건물 시장

서울의 부동산 시장에서 30억대 건물은 중소 규모 투자자들에게 특히 매력적인 선택지입니다. 이 금액대의 건물들은 주로 소형 상가나 꼬마빌딩 형태로, 강남 외 지역에서도 높은 수요를 보이고 있습니다.

STEP 1. 내 투자 유형 정의하기

투자 목적에 따라 적합한 건물 조건은 크게 달라집니다. 다음 세 가지 유형 중 본인의 투자 목적에 맞는 유형을 정의해보세요.

(1) 사옥형 매수자

회사의 사옥으로 사용할 계획이 있는 경우, 다음 사항이 중요합니다.

• 교통 편의성 : 직원 출퇴근을 고려해 지하철역, 주요 버스 정류장과의 거리를 확인하세요.
• 임차인 명도 여부 : 매입한 건물을 실제 사용해야 하므로 현재 임차인을 모두 명도할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 상권 중요도 : 리테일 임대 수익이 주 목적이 아니므로 상권의 중요도는 비교적 낮습니다.

(2) 수익형 매수자

임대 수익을 창출하는 것이 목표라면, 다음 요소를 중점적으로 살펴보세요.

• 입지 경쟁력 : 임대 수요가 높은 지역인지 확인해야 합니다.
• 현재 임차 상황 : 현 임차인들의 영업 상태와 임대차 계약 기간을 점검해야 합니다.

(3) 투자형(밸류애드형) 매수자

건물 리모델링이나 신축 등을 통해 건물의 가치를 높인 뒤 차후의 시세차익을 기대한다면 다음 사항을 검토해야 합니다.

• 가치 상승 가능성 : 허용 용적률과 현재 건물의 용적률을 비교해 상승 여지가 얼마나 있는지 확인해야 합니다.
• PF 시장 동향 : 자금 조달 환경도 분석해야 합니다.

STEP 2. 물건 가치 평가하기

(1) 지역 및 입지

교통 편의성, 상권 발달 정도, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 수익형 건물을 찾는 경우, 임차가 잘 채워질만한 상권인지 면밀히 확인해야 합니다. 유령 상권이라면 아무리 예상 수익률이 높아도 그 수익률을 달성할 수 없을 것입니다.

수익성이 높은 물건이라도 내가 그 지역에 익숙하지 않아 불안하다면, 그 가치를 높게 평가하기 어려울 텐데요. 반대로 내가 잘 알고 있는 지역이라면 서울 외 지역이더라도 남들보다 그 건물의 가치를 더 잘 알아볼 수 있을 것입니다. 

(2) 용도지역 확인

토지의 ‘용도지역’에 따라 건축물 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한이 달라집니다. 일반적으로 상업지역은 주거지역보다 허용 용적률이 높아 그 가치가 압도적으로 높습니다.

(3) 건물 단가 측정

관심 있는 건물의 단가를 시세와 비교하세요. 같은 컨디션의 건물일지라도 어떤 토지에 있느냐에 따라 적정 매입가가 달라집니다. 반대로 동일한 조건의 토지에 있더라도 어떤 건물이냐에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있습니다.

(4) 임차인 명도 가능여부

2018년 개정된 임대차 보호법에 따라 계약 갱신 보장이 5년에서 10년으로 확대되었습니다. 이에 따라 현재 입주해 있는 임차인을 모두 명도할 수 있는 건물은 흔치 않기 때문에, 실사용 목적이라면 명도 가능 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

(5) 수익성 분석

예상 임대 수익과 관리 비용을 면밀히 검토하여 실질적인 순수익을 계산하세요. 건물 매입 시 대출은 얼마나 받을지, 그에 따른 대출 금리와 현재 임차 상황을 고려해 예상 임대 수익을 가늠해야 합니다. 시세차익을 목적으로 밸류애드할 건물을 찾는다면, 현재 용적률을 얼마나 채워서 지어졌는지, 그래서 최대 용적률로 신축한다면 수익률이 어떻게 되는지 계산하시기 바랍니다.

(6) 법적 고려사항

30억대 건물 투자는 개인보다는 법인 명의로 진행하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 법인은 양도소득세율이 낮고, 재투자를 위한 자금 운용이 더 자유롭습니다. 그 외 유의할 부분들에 대해서는 다음 글에서 자세히 다루고 있습니다.

(참고) 건물 매입, 법인으로 하는 이유는?

STEP 3. 실전 사례 분석하기

(1) 서울 34억 꼬마빌딩

• 주소 : 서울 동작구 신대방동 361-42
• 추천 대상 : 사옥형 매수자
• 장점 : 2019년 리모델링 완료하여 우수한 컨디션, 더블 역세권, 자주식 주차 2~3대 가능, 전층 명도 가능
• 특징 : 핵심 상권은 아니기 때문에 수익형 매수자에는 부적합

(2) 수도권 37억 꼬마빌딩

• 주소 : 경기 의정부시 가능동 832-7
• 추천 대상 : 수익형 매수자
• 장점 : 의정부시청역 도보 역세권, 의정부 주요 관공서(의정부 세무서, 의정부시청, 국토정보공사 등) 인근이며 법조 관련 사무실로 만실 상태, 연 수익률 5% (서울 30억대 건물 시세 대비 고수익)
• 특징 : 2024년에 대수선을 완료한 건물로 밸류애드를 통해 시세차익을 기대하기는 당분간 어려움

(3) 서울 45억 꼬마빌딩

• 주소 : 서울 중구 광희동1가 250-1
• 추천 대상 : 투자형(밸류애드형) 매수자
• 장점 : 동대문역사문화공원역 초역세권, 허용 용적률이 600%인 일반상업지역으로 가치 상승 가능, 지구단위계획구역임에도 단독 개발이나 대수선은 제한 없음
• 특징 : 외국인 대상 활성화된 상권으로 현 임차인도 장기 임차 중, 기본적으로 밸류애드형 물건이면서 동시에 예상 연간임대수익률 약 3%로 양호하기에 매입 후 일정 기간 보유하며 임대 수익을 내기에도 적합함

마치며

서울의 30억대 건물 시장은 중소 투자자들에게 다양한 기회가 되고 있습니다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 전문가의 조언을 바탕으로 철저하게 시장을 분석해야 합니다. 자신의 투자 목적에 맞는 건물을 선정하고, 체계적인 실사를 반복하며 원하는 만큼의 수익을 창출할 매물을 찾기 바랍니다. 투자 결과에 대한 책임은 결국 투자자 본인이 부담하게 되므로, 투자는 반드시 본인의 판단과 책임하에 결정해야 합니다.

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