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상가임대차보호법상 대항력과 최우선변제권 3편

발행날짜 23. 10. 19수정날짜 24. 09. 06

상가건물임대차보호법은 소시민들의 재산권을 최대한 보호하기 위해 대항력 및 소액임차인, 최우선변제권이라는 제도를 두고 있습니다. 이번 글에서는 임차인의 임대보증금을 보호하는 방법 중 하나인 최우선변제권을 알아봅니다.

1. 상가임대차법상 최우선변제권

최우선변제권은 임차인이 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)을 갖추면 생기는 권리를 말합니다. 최우선변제권이 있으면 임차목적물이 공매나 경매 등에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매 절차에서 보증금 중 일정액을 타 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 확정일자 없이도 대항요건만 갖추면 됩니다.

그러나 최우선변제권은 임차보증금이 소액일 경우에만 해당합니다. 최우선변제를 받을 수 있는 소액 보증금의 범위는 「상가건물 임대차보호법」에서 정하고 있으며, 지역별 소액보증금의 한도가 정해져 있기 때문에 이의 한도액을 초과하면 최우선변제권은 없습니다.

2. 소액보증금

현재 서울시의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 및 보증금의 범위는 환산보증금이 6,500만 원 이하일 때, 이 법 시행령의 규정에 의해 소액임차인에 해당하여 다른 권리자들보다 최우선하여 상가건물 가액의 1/2의 범위 내에서 최고 2,200만 원까지를 타 권리자들보다 최우선적으로 배당받을 수가 있다는 것입니다.

서울에서 사무실을 임대하려는 대부분의 경우에는 환산보증금의 기준을 넘기 때문에 최우선변제권 대상에 해당하지 않습니다. 보증금 1,000만 원에 월세가 55만 원 정도일 때의 환산보증금이 6,500만 원입니다. 서울의 평균 NOC는 23만 원 이상이므로 50평만 되어도 월세는 1,000만 원이 넘습니다. 이 경우 질권, 전세권, 근저당 등을 설정하여 보증금을 보호해야 합니다.

최우선변제 권역별 환산보증금 기준 (서울시, 수도권, 광역시 등)

3. 최우선변제권에 관한 사항

(1) 건물가액 최우선변제 한도

최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 상가건물가액(임대인 소유의 토지가액을 포함)의 1/2 범위 안에서 당해 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려합니다. 즉 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물가액 (토지가액을 포함)의 1/2을 초과하면 그 가액의 1/2에 해당하는 금액에 한해서만 최우선변제권이 있습니다.

(2) 소액임차인이 다수인 경우

하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이면 소액임차인끼리의 순위는 어떻게 정해질까요? 소액임차인들 간에는 순위가 없습니다. 따라서 상가건물가액의 1/2에 해당하는 금액을 소액임차인들끼리 보증금의 비율에 따라 분할하여 배당받게 됩니다. 즉 낙찰 금액이 1억이고, 보증금이 2,000만 원의 소액임차인이 5명이라면 1억의 1/2인 5,000만 원을 5등분하여 각각 배당받게 되는 것입니다.