리츠와 부동산 펀드, 차이점은?

강남에 있는 멋진 빌딩들은 모두 누구의 소유일까요? 개인이 소유하는 경우는 매우 드물고, 대부분의 경우 리츠나 펀드가 소유하고 있습니다.

실제 건물들의 현황을 말씀드리겠습니다. 서울역 앞에 위치한 서울스퀘어와 강남역에 있는 삼성물산 서초사옥은 NH프라임리츠가 소유한 자산이며, 여의도에 있는 하나증권빌딩은 코람코더원리츠에서 소유하고 있습니다. 선릉역 앞에 있는 L7 Hotels 강남타워는 마스턴일반사모부동산투자신탁제29호 펀드 소유입니다.

펀드와 리츠는 기관과 개인의 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 올리는 금융 상품입니다. 주요 지역의 프라임 빌딩들을 소유하고 있는 리츠와 펀드, 이번 글에서는 리츠와 펀드에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 리츠란?

리츠(Reits)는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻으로, 부동산 투자회사에 투자하는 상품입니다. 실물자산인 부동산에 직접 투자하는 것이 아니라 부동산투자회사의 지분을 매입하여 그 가치를 공유하는 것입니다. 리츠를 운영하는 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 합니다.

리츠는 부동산에 자산을 투자하여 운용하기 위해 설립된 투자회사로서 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠로 나뉩니다. 자기관리리츠는 일반 투자자를 대상으로 공모 자금을 모아 부동산 실물이나 대출 등에 직접 투자하여 그 수익을 배분합니다. 위탁관리리츠는 실체가 없는 페이퍼 컴퍼니(Paper Company)로 투자 및 자산 운용 업무를 자체적으로 수행하지 않고, 외부 자산관리회사에 위탁하는 방식입니다. 기업구조조정 리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 그 자금을 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하여 이익을 얻고, 그 수익을 배분하는 방식을 말합니다.

2. 리츠의 특징

리츠는 주식시장에 상장되어 있기 때문에 일반인들도 쉽게 사고팔 수 있습니다. 따라서, 내가 원하는 시점에 소액으로도 투자가 가능합니다. 리츠는 주식회사와 같이 운영되기 때문에 의사결정 시 이사회와 주주총회를 통해 진행합니다. 따라서 소유자들이 의사결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 부동산 펀드란?

부동산 펀드란 자산운용회사가 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자상품을 말합니다. 펀드 자산 중 부동산 관련 실물 자산에 50%를 초과하여 투자한다면 부동산 펀드로 불립니다. 따라서 부동산 펀드는 부동산에만 투자하는 것이 아니라는 점에서 리츠와 차이가 있습니다.

부동산 펀드는 임대형, 대출형, 경·공매형, 직접개발형 펀드로 그 종류가 나뉩니다.

• 임대형 펀드 : 업무용 및 상업용 빌딩을 매입한 뒤 임대 수입과 가치 상승에 따른 차익으로 이익을 얻는 펀드

• 대출형 펀드 : 부동산을 개발(신축 또는 리모델링)하는 시행사에 자금을 대출해주고, 일정한 대출 이자를 지급받아 수익을 내는 방식의 펀드

• 경·공매형 펀드 : 법원이 실시하는 경매 또는 자산관리공사 등의 공매에 참가해 부동산을 매입한 후, 이를 임대하거나 매각하여 수익을 내는 펀드

• 직접개발형 펀드 : 펀드 자금으로 직접 아파트나 빌딩을 짓거나, 건설사업을 진행해 분양 및 임대로 개발이익을 얻는 펀드

4. 부동산 펀드의 특징

일반적으로 만기가 있는 폐쇄형 상품으로 출시되기 때문에 펀드를 매입한 후 매각까지 오랜 시간이 소요됩니다. 펀드가 청산되는 시점까지 환매가 불가능한 경우가 많으며, 보통 3년에서 5년 정도의 만기를 가진 상품이 많습니다. 리츠와 달리 부동산 펀드는 자산운용사 펀드매니저의 판단으로 상품이 운용되기 때문에 소유자들이 의사결정에 큰 영향을 미칠 수 없는 구조입니다.

이상으로 리츠와 펀드의 뜻과 특징을 알아보았습니다. 다음 글에서는 리츠와 펀드가 소유하는 프라임 빌딩의 특징과 입주 시 장점에 대해 알아보겠습니다.

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