사무실 임대 할인 혜택 총정리 (렌트프리·RF, 티아이·TI, 핏아웃·FO)

이번 글에서는 사무실 임대 과정에서 듣게 되는 할인 혜택(Favor) 용어들에 대해 살펴봅니다. 임대인은 원하는 임차인을 유치하기 위해 여러 가지 혜택을 제안하기도 합니다. 사무실 임대차 계약 시 꼭 한 번은 듣게 되는 렌트프리(Rent Free), 티아이(T/I), 핏아웃(Fit-Out), 각 단어의 뜻과 해당 혜택을 제공하는 이유에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 렌트프리란?

렌트프리(Rent Free)를 직역하면 임대료(Rent)가 무료(Free)라는 뜻입니다. ‘무상 임차 기간’으로도 불리며 줄여서 R/F 또는 rf라고 쓰기도 합니다. 렌트프리는 임대인이 일정 기간 공간을 무상으로 사용할 수 있도록 임차인에게 제공하는 혜택을 말합니다.

다시 말해, 렌트프리란 임대인이 임차인에게 미리 약정된 기간만큼 임대료를 받지 않는 것을 뜻하며 통상적으로는 계약 기간 내 매년 제공하는 무상 임대 기간을 지칭합니다. “이 매물은 렌트프리가 2개입니다”라는 말은 “해당 매물이 계약 기간 내 매년 2개월씩 임대료를 면제해 주는 혜택을 제공한다”는 뜻입니다.

2. 렌트프리 유의 사항

간혹 개월 총수로 나타내는 건물도 있으므로 집계 기준을 제대로 확인해야 합니다. 이때 임대료와 별개로 관리비는 부과됩니다. 프라임빌딩이 아닌 꼬마빌딩에서는 초기에만 주는 핏아웃 기간을 렌트프리라고 혼용해 부르기도 합니다.

3. 렌트프리를 제공하는 이유

결국 임대인이 임차인에게 어떠한 혜택을 제공하는 목적은 빠른 공실 해소입니다. 건물을 비워두는 것보다 할인된 금액으로라도 채워두는 게 이득일 수 있기 때문입니다. 렌트프리를 제공받을 경우, 임차인으로서는 지급해야 하는 실질 임대료가 줄어들기 때문에 임대료 자체를 낮추는 것과 거의 유사한 혜택으로 느껴집니다. 그렇다면 임대인이 임대료 자체를 인하해 주는 대신 렌트프리를 제공하는 이유는 무엇일까요?

1) 매각가

렌트프리는 추후 임대인이 해당 건물을 매각할 때의 매각가와 밀접한 관련이 있습니다. 건물의 가치를 높이는 데 중요한 항목 중 하나가 바로 명목임대료입니다. 명목임대료란 할인 혜택 등이 적용되기 전 임대료를 뜻합니다. 명목임대료 자체를 낮추게 되면 건물 가치도 함께 낮아질 수 있기에, 명목임대료는 유지한 채 렌트프리를 제공하는 것입니다.

2) 인상률

임대료는 계약개시일 기준 1년이 지난 후 2년 차 해부터 인상률의 적용을 받습니다. 이때 임대료 자체를 낮추면 인상률에 따른 금액 증분도 적어집니다. 그러므로 임대료는 유지한 채 렌트프리 혜택을 제공하는 것입니다.

4. 티아이란?

렌트프리 대신 받을 수 있는 또 다른 혜택으로는 티아이와 핏아웃이 있습니다. 티아이(T/I)란, Tenant Improvement의 약자로 임대인이 임차인에게 입주 전 인테리어 비용의 일정액을 지원해 주는 혜택을 일컫습니다. 해당 금액은 임차 대행사가 어떻게 협의하냐에 따라 달라질 수 있으며, 일반적으로 면적에 따라 차등 적용됩니다.

5. 티아이를 제공하는 이유

임대인이 임차인에게 인테리어 비용을 일부 지원한다면 임차인 입장에서는 초기 비용 부담을 낮추며 이전할 수 있는 아주 좋은 기회일 것입니다. 그렇다면 임대인은 왜 비용을 지원해 주면서까지 해당 임차인을 유치하려고 하는 것일까요?

렌트프리와 마찬가지로 티아이 또한 임대인이 추후 매각 금액의 극대화를 위해 선택하는 방법입니다. 인테리어 비용을 지원함으로써 임차인의 초기 비용 부담은 낮춰주지만 임대료의 상승률을 감안한다면 계약 기간 후반의 명목 임대료를 안정적으로 받을 수 있게 됩니다. 만기가 있는 펀드의 구조 상 만기까지의 계획을 세우고, 만기 직전 현금흐름을 안정적으로 가져가서 펀드 청산 시의 매매 차익을 극대화할 수 있게 됩니다.

6. 티아이 유의 사항

티아이는 펀드 소유의 건물들이 주로 쓰는 방법입니다. 티아이를 제공하려면 해당 건물주 혹은 해당 건물을 소유한 펀드가 현금을 가지고 있어야 합니다. 즉, 운용사의 경영 계획상 티아이를 확보해 둔 건물에서만 제공이 가능하기에 그렇지 않은 경우에는 임차인이 강력히 주장하더라도 제공이 어렵습니다. 최근에는 티아이 제공이 거의 없는 추세입니다.

7. 핏아웃이란?

핏아웃(Fit-Out)이란 실입주 전 인테리어 공사 기간에 임대료를 부과하지 않는 제도를 말하며, F/O 혹은 fo라고도 쓰입니다. 매년 제공하는 렌트프리와 달리 초기 공사 기간에 면제해 주는 기간만을 뜻합니다.

핏아웃 1개, 렌트프리 2개인 공간이라면, 계약 개시 전 1개월은 핏아웃의 명목으로 임대료가 면제되며, 이와 별도로 계약 기간 중 매년 2개월씩의 임대료가 면제될 것입니다. (단, 관리비는 부과됩니다.)

8. 핏아웃을 제공하는 이유

통상적으로 핏아웃 기간은 계약기간 밖에 있습니다(계약기간 내에 있는 곳도 있습니다). 펀드, 리츠가 소유하는 물건들은 계약 기간이 길수록 유리하기 때문에 핏아웃을 계약 기간 밖으로 빼어 점유기간을 늘리는 방식으로 이익을 높이곤 합니다. 계약개시일 전 n개월을 제공하며 핏아웃 시작일부터 계약 만료일까지의 기간을 점유기간으로 지칭합니다. 핏아웃을 3개월 제공받았다면 계약기간 + 3개월이 점유기간입니다.

9. 핏아웃 유의 사항

임대인이 제시하는 혜택 사항은 빌딩마다 매우 상이합니다. 렌트프리가 나오지 않는 건물이라면 전략적으로 핏아웃을 주장해서 총임대료를 절약할 수 있습니다. 인테리어 공사가 빠르게 끝나서 조기 입주하게 되면 빠르게 들어간 만큼 해당 공간을 더 길게 사용할 수 있을 것입니다. 따라서 인테리어 업체 선정에 너무 긴 시간을 쓰는 것보다 신뢰할 수 있는 업체를 빠르게 결정하여 실사용 기간을 늘리는 방향을 권장해 드립니다. 스매치는 3천여 회의 임대차 경험을 통해 임대인과의 적극적인 협상으로 실질 공사 기간을 줄일 수 있는 노하우가 있습니다.

지금까지 임차인이 임대인으로부터 제공받을 수 있는 할인 혜택(Favor)인 렌트프리, 티아이, 핏아웃에 대해 살펴보았습니다. 최대한의 할인 혜택을 협상하여 사무실을 이전하고 싶다면 스매치에 문의 바랍니다. 신청 즉시 조건에 딱 맞는 매물을 제안하며(단 1분 소요), 스매치의 임대차 전문가들이 기업의 상황을 종합적으로 고려한 최적의 컨설팅을 제공합니다. 스매치 인사이트는 다음에도 유익한 정보로 돌아오겠습니다.