사무실 임대차 계약서 독소조항 : 계약서에서 먼저 확인 요소

계약서 초안을 받아 보면 대부분 별문제 없어 보입니다. 그런데 도장을 찍기 전에 이런 생각이 스칩니다. 나갈 때 원상복구로 얼마를 물어내게 될까. 계약을 더 쓰고 싶은데 임대인이 안 된다고 하면 어쩌나. 건물에 문제가 생기면 그 비용은 누가 내나.

독소조항이 위험한 이유가 여기에 있습니다. 계약할 때는 아무 일도 일어나지 않고, 계약이 끝나거나 다툼이 생겼을 때 비로소 작동합니다. 그때는 이미 서명이 끝난 뒤입니다. 이 걱정들이 실제 계약서에서 어느 조항에 걸려 있는지, 그리고 스매치 매니저들이 실제 계약에서 그 조항들을 어떻게 정리했는지 이어서 보겠습니다.

1. 독소조항이 무엇인가요?

법이나 계약이 본래 보장하는 바를 교묘하게 제한하는 조항입니다.

단순히 임차인에게 불리한 조항과는 다릅니다. 독소조항은 법이 보장해 둔 권리를 정면으로 부정하지 않으면서, 문구를 통해 실질적으로 작동하지 않게 만듭니다. 그래서 조항 하나만 읽으면 문제가 없어 보이지만, 해당 시점에 법적 문제가 발생했을 때 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 강행규정을 두고 있어서, 이 법을 위반한 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 다만 조항이 무효라는 사실과 그 사실을 인정받는 일은 다릅니다. 소송이나 임대차분쟁조정위원회를 거쳐 해결하기 때문에, 법적으로 이기는 싸움이라도 긴 시간이 소요되고 입증 책임에 있어 부담이 있습니다.

2. 계약서를 받으면 무엇부터 확인해야 하나요?

독소조항이 숨기 쉬운 영역부터 봅니다. 보통 독소조항은 계약 종료와 갱신, 원상복구, 관리 책임 세 영역에서 나타나기 쉽습니다.

(1) "임대인이 갱신을 원하지 않으면 계약은 종료한다"

계약 기간이 끝나면 임대인 의사에 따라 나가야 한다는 뜻으로 해석됩니다. 그런데 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 최초 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있도록 정하고 있습니다. 같은 법 제15조는 이 법을 위반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정합니다.

갱신 여부를 임대인 의사에 맡기는 문구는 빼고, 임차인의 갱신요구권을 명시하는 문구로 바꾸시기 바랍니다. 이전 계획이 확정적이라면 갱신하지 않겠다는 의사를 언제까지 통지할지를 대신 포함하면 됩니다.

(2) "계약 종료 시 임차인은 원상으로 복구한다"

원상복구 의무 자체는 민법에 근거가 있습니다. 민법 제654조가 제615조를 준용해, 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환하도록 정하고 있습니다. 문제는 범위입니다. 판례는 약정이 없으면 임차 당시를 기준으로 통상의 용도로 쓰는 데 지장이 없는 상태로 돌리면 된다고 보지만, 실제로는 어디까지인지를 두고 퇴거 시점에 다툼이 생깁니다. 보증금에서 차감되는 방식이라 임차인이 불리합니다.

계약 시점에 범위를 확정해 두시기 바랍니다. 입주 당시 상태를 사진으로 남겨 계약서에 첨부하고, 철거할 항목과 존치할 항목을 특약에 적는 방법이 가장 확실합니다.

(3) "건물의 유지·수선은 임차인이 부담한다"

민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지도록 정하고 있습니다. 이 의무를 특약으로 임차인에게 넘기는 것 자체는 가능합니다.

다만 대법원은 범위를 제한합니다. 수선 범위를 명시하지 않은 특약이라면 통상 생길 수 있는 파손 정도의 소규모 수선만 임차인 부담이고, 대파손 수리나 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다는 취지입니다.

부담 범위를 나눠 적으시기 바랍니다. 소모품 교체와 경미한 파손은 임차인, 구조·설비·방수 등 주요 부분은 임대인으로 구분하는 문구를 넣으면 됩니다. 통임대라면 특히 중요합니다.

3. 독소조항 외에 신경 써서 살펴봐야 하는 항목이 있나요?

모든 계약서를 꼼꼼히 보는 것이 맞지만, 아래 세 가지는 특히 신경 써서 검토하시기 바랍니다.

(1) 해지 조항과 금지사항

우리 회사가 그 공간에서 하려는 일이 금지 항목에 걸리는지 봐야 합니다. 조리나 실험을 해야 하는데 가스를 쓸 수 없는 건물이라면, 조건이 아무리 좋아도 계약을 할 수 없습니다. 해지 요건도 함께 확인합니다. 어떤 상황에서 계약을 끝낼 수 있는지, 그 판단을 임대인이 일방적으로 할 수 있는지를 살펴보아야 합니다.

(2) 특약사항

특약은 빠짐없이 읽으시기 바랍니다. 본문에 이미 있는 내용을 특약사항에서 다시 강조하는 항목도 있습니다. 이는 임대인이 중요하게 보는 것이라는 뜻입니다. 더불어 계약서 본문에 더하여 추가 설명을 하는 부분도 있으므로, 계약 전에 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

(3) 임대료 인상률

상가건물 임대차보호법에는 환산보증금 기준이 있습니다. 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액으로, 서울은 9억 원이 기준선입니다. 월 임대료가 1,000만 원 안팎이면 대체로 이 기준을 넘습니다.

기준을 넘으면 차임 증액 상한이 적용되지 않습니다. 인상률이 "협의하여 정한다"처럼 두루뭉술하거나 임대인이 일방적으로 정하도록 적혀 있어도 이를 제한할 법적 근거가 없습니다. 상한과 산정 방식이 계약서에 적혀 있는지 직접 확인하고, 없다면 넣어 달라고 요청해야 합니다.

4. 독소조항을 해소하는 방법

사무실 이전을 준비하시며 스매치에 신청해 주시면 전문 매니저가 1:1로 매칭됩니다. 전달해 주신 조건을 기반으로 건물을 찾고, 투어와 일정 조율, 계약까지 함께합니다. 특히 대충 보고 넘길 수 없는 계약서는 임차인의 입장에서 함께 검토합니다.

실제로 계약서 속 독소조항을 어떻게 해소했는지 사례로 소개드립니다.

1. 제소전화해조서 작성 의무

"임대인의 요청이 있을 경우 제소전화해조서를 작성하기로 한다."

임차인이 우려한 건 제소전화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점입니다. 조서를 써 두면 임대인은 나중에 명도 분쟁이 생겼을 때 소송을 거치지 않고 곧바로 강제집행을 할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 법정에서 문제를 논할 기회를 놓칠 수 있습니다.

이에 담당 매니저는 해당 내용에 대한 삭제를 요청하였지만, 임대인은 이를 거절했습니다. 대신 특약에 "제소전화해조서를 작성하지 않는다"를 포함함으로써 혹시 모를 상황에 임차인의 권리를 보호하였습니다.

2. 시공사 지정권

"필요한 경우 임대인이 시공사를 지정할 수 있다."

임차인의 걱정은 인테리어 공사 업체를 임대인이 정해 버리는 상황이었습니다. 그렇게 되면 견적 비교를 못 하고 과도한 공사비를 낼 수도 있습니다.

임대인 측은 화장실 전면 개보수나 창호 교체처럼 건물 외관이나 공용 부분에 영향을 주는 공사에만 적용되는 조항이고, 일반 인테리어 공사는 해당이 없다고 설명했습니다. 이에 담당 매니저는 그 설명을 특약에 문구로 남겼습니다. 담당자가 바뀌거나 건물이 매각돼도 그 범위가 유지되어 뜻하지 않은 결정을 사전에 방지할 수 있었습니다.

3. 사전 승인 위배 시 해지

"사전 허가·승인 사항을 위배하였을 때 계약을 해지할 수 있다"

문제는 '사전 승인 사항'이 무엇인지 특정되지 않았다는 점입니다. 해석하기에 따라 해지 사유가 넓어질 수 있습니다. 확인해 보니 계약서에 이미 명시된 승인 대상, 즉 인테리어 공사와 간판 설치 등을 가리키는 조항이었습니다. 이에 해당 조항의 적용 대상이 계약서에 이미 적혀 있다는 점을 임차인에게 설명드렸습니다.

스매치의 부동산팀은 임차인의 입장에서 계약서 초안을 함께 검토하고, 수정이 필요한 조항을 정리해 임대인 측에 전달합니다. 본문 수정이 어려운 경우에는 같은 효과를 내는 특약 문구를 제안하며, 협의 결과와 임대인 측 답변은 조항별로 정리해 전달합니다. 사무실 임대를 알아보고 있다면 스매치로 문의하세요.

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※ 이 글은 일반적인 계약 실무를 정리한 내용으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 금액이 크거나 분쟁 소지가 있는 계약은 변호사 검토를 받으시기 바랍니다.

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